Dépôt de garantie en location : tout ce qu'il faut savoir

1. Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie — souvent appelé à tort "caution" — est une somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail. Il sert à garantir l'exécution des obligations locatives : paiement du loyer, des charges, des réparations locatives non effectuées, et remise en état en cas de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie.

Important : Le dépôt de garantie n'est pas la même chose que la caution. La caution est une personne physique ou morale (un garant) qui s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie est une somme d'argent bloquée pendant la durée du bail.

2. Les montants légaux selon le type de bail

La loi fixe des plafonds stricts pour le dépôt de garantie selon le type de bail. Tout dépassement est une infraction pouvant exposer le bailleur à des sanctions.

Le montant du dépôt de garantie est calculé sur le loyer hors charges. Si le loyer est de 900 € HC + 80 € de charges, le dépôt de garantie d'un bail nu est plafonné à 900 €, pas à 980 €.

3. Quand et comment verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat de bail, avant la remise des clés. Il peut être payé par chèque, virement bancaire ou espèces (dans la limite légale de 1 000 € pour les paiements en espèces entre particuliers). Le bailleur n'est pas obligé de remettre un reçu, mais c'est une bonne pratique.

Le bailleur n'est pas tenu de placer le dépôt de garantie sur un compte séquestre, sauf dans le cadre des locations gérées par des agences immobilières qui y sont obligées. Il peut conserver la somme sur son compte personnel, sans obligation de la rémunérer.

Cas des aides au dépôt de garantie : Certains locataires peuvent bénéficier d'avances sur le dépôt de garantie : l'avance Loca-Pass d'Action Logement (prêt à taux zéro jusqu'à 1 200 € pour les salariés du secteur privé), ou l'aide FSL (Fonds de Solidarité Logement) versée par certains départements.

4. Les délais de restitution

La loi du 6 juillet 1989 (article 22) fixe des délais précis de restitution du dépôt de garantie, à compter de la remise des clés par le locataire.

Le point de départ du délai est la remise effective des clés par le locataire, soit lors de l'état des lieux de sortie, soit par envoi postal (la date de réception fait foi). Si le locataire remet les clés sans état des lieux, le délai court à compter de la date de remise.

Sanctions en cas de retard : Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, il est redevable d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité s'applique automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de mettre le bailleur en demeure.

5. Ce que le bailleur peut légitimement retenir

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux manquements du locataire, à condition de les justifier par des documents précis.

Les dégradations locatives

Toute dégradation causée par le locataire au-delà de la vétusté normale est imputable et déductible. Elle doit être constatée par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Le bailleur doit fournir des devis ou factures de professionnels pour justifier les montants retenus. Un simple devis estimatif non réalisé peut être contesté.

Les loyers et charges impayés

Tout loyer ou provision sur charges impayé peut être déduit. Le bailleur doit présenter le décompte détaillé des sommes dues. En cas de régularisation de charges annuelle, le bailleur peut retenir une provision correspondant au solde attendu, à condition d'en justifier le calcul.

Les réparations locatives non effectuées

Le locataire est responsable de l'entretien courant et des réparations locatives (défini par le décret n°87-712 du 26 août 1987). Si ces réparations n'ont pas été effectuées à la sortie — joint de robinet, mécanisme de chasse d'eau, remplacement d'ampoules, entretien de la chaudière, etc. — le bailleur peut en retenir le coût.

Les accès non restitués

Toute clé, badge ou télécommande non restitué donne lieu à facturation du coût de remplacement, voire du changement de serrure si la sécurité du logement l'exige.

6. Ce que le bailleur ne peut pas retenir

Le bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie pour des éléments relevant de la vétusté normale ou de ses propres obligations d'entretien :

• La peinture jaunie par le temps et l'usure naturelle (sans dégradation volontaire)
• Les traces normales d'usure sur les sols, moquettes ou parquets après une occupation longue
• Les petits trous de fixation standard (tableaux, cadres) dans les limites raisonnables
• Le remplacement d'équipements arrivés en fin de vie selon la grille de vétusté
• Les réparations relevant des obligations du bailleur (grosse réparation, vétusté structurelle)
• Les défauts préexistants à l'entrée du locataire, mentionnés ou non dans l'état des lieux

La grille de vétusté est un document annexé au bail qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement (peintures, revêtements, équipements). Elle permet de calculer la quote-part à la charge du locataire en fonction de l'ancienneté de l'élément dégradé. Son application est obligatoire depuis la loi ALUR.

7. Recours en cas de litige sur le dépôt de garantie

Les litiges sur le dépôt de garantie représentent plus de 40 % des contentieux locatifs en France. Heureusement, il existe des voies de recours efficaces avant d'aller en justice.

Étape 1 : La mise en demeure écrite

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais ou opère des retenues injustifiées, le locataire doit d'abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Ce courrier doit rappeler les délais légaux, indiquer les sommes contestées et accorder un délai de 8 à 15 jours pour régulariser la situation.

Étape 2 : La Commission Départementale de Conciliation

Avant tout recours judiciaire, les parties peuvent saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette commission composée de représentants de bailleurs et de locataires tente de trouver un accord amiable. La saisine est gratuite et peut suffire à résoudre le litige sans passer par un tribunal.

Étape 3 : Le tribunal judiciaire

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) du lieu de situation du logement. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure peut se faire sans avocat. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt, à verser les pénalités de retard (10%/mois), et des dommages et intérêts.

8. Le cas particulier du bail mobilité

Le bail mobilité est le seul type de bail pour lequel aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle est d'ordre public : même si le locataire accepte de verser un dépôt, le bailleur est dans l'obligation de le restituer immédiatement, majoré des intérêts légaux.

En contrepartie, le législateur a mis en place la Garantie Visale d'Action Logement, qui couvre les bailleurs contre les impayés et les dégradations dans le cadre du bail mobilité. Cette garantie est gratuite pour le bailleur et pour le locataire.