1. Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie— souvent appelé à tort "caution" — est une somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail. Il sert à garantir l'exécution des obligations locatives : paiement du loyer, des charges, des réparations locatives non effectuées, et remise en état en cas de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie.
Important :Le dépôt de garantie n'est pas la même chose que la caution. La caution est une personne physique ou morale, c'est-à-dire un garant, qui s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie est, lui, une somme d'argent conservée pendant la durée du bail.
La question du dépôt de garantie est directement liée au type de contrat de location utilisé. Le montant autorisé n'est pas le même pour un bail nu, un bail meublé ou un bail mobilité.
⚠️ Erreur fréquente : Le dépôt de garantie ne peut jamais être utilisé pour payer le dernier mois de loyer. Toute tentative du locataire en ce sens constitue un impayé de loyer.
2. Les montants légaux selon le type de bail
La loi fixe des plafonds stricts pour le dépôt de garantie selon le type de bail. Tout dépassement expose le bailleur à une contestation et à une demande de restitution du trop-perçu.
| Type de bail | Plafond légal | Exemple (loyer 800€) |
|---|---|---|
| Bail nu (location vide) | 1 mois de loyer HC | 800 € |
| Bail meublé classique | 2 mois de loyer HC | 1 600 € |
| Bail étudiant (meublé) | 2 mois de loyer HC | 1 600 € |
| Bail mobilité | 0 € (interdit) | — |
| Parking / garage | Libre (aucun plafond) | Négocié librement |
| Garde-meuble / box | Libre (aucun plafond) | Négocié librement |
Le montant du dépôt de garantie est calculé sur le loyer hors charges. Si le loyer est de 900 € HC + 80 € de charges, le dépôt de garantie d'un bail nu est plafonné à 900 €, et non à 980 €.
Pour les locations de parking, garage ou box isolé, le régime est beaucoup plus libre. Vous peux aussi consulter notre page dédiée au contrat de location de parking si le bien loué ne relève pas du bail d'habitation classique.
3. Quand et comment le verser ?
Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat de bail, avant la remise des clés. Il peut être payé par chèque, virement bancaire ou espèces, dans la limite légale applicable aux paiements en espèces entre particuliers.
Le bailleur n'est pas tenu de placer le dépôt de garantie sur un compte séquestre, sauf cas particuliers liés à certaines gestions professionnelles. En pratique, il peut conserver la somme sur son propre compte, sans obligation de la rémunérer.
Cas des aides au dépôt de garantie :certains locataires peuvent bénéficier d'avances ou d'aides, notamment selon leur situation professionnelle ou sociale. Cela ne modifie pas les règles du bail, mais peut faciliter l'entrée dans les lieux.
4. Les délais de restitution
La loi du 6 juillet 1989 fixe des délais précis de restitution du dépôt de garantie, à compter de la remise des clés par le locataire.
1 mois
État des lieux conforme
L'état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation ou manquement imputable au locataire.
2 mois
Dégradations constatées
Des dégradations imputables au locataire sont constatées à l'état des lieux de sortie.
Le point de départ du délaiest la remise effective des clés par le locataire, soit lors de l'état des lieux de sortie, soit par envoi postal si les clés sont restituées à distance.
Si le bailleur restitue le dépôt hors délai, une majoration peut s'appliquer. Le retard ne doit donc pas être pris à la légère, surtout lorsque le dossier ne présente aucune difficulté sérieuse.
5. Ce que le bailleur peut légitimement retenir
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux manquements du locataire, à condition de les justifier par des éléments précis.
Les dégradations locatives
Toute dégradation causée par le locataire au-delà de la vétusté normale peut être imputée. Elle doit être établie en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. En location meublée, un inventaire mobilier précis est indispensable pour objectiver les retenues sur le mobilier. En pratique, des devis ou factures sont utiles pour justifier le montant retenu.
Les loyers et charges impayés
Tout loyer ou toute charge restant dû peut être déduit. Le bailleur doit être capable de détailler clairement les sommes réclamées.
Les réparations locatives non effectuées
Le locataire reste responsable de l'entretien courant et des réparations locatives. Si elles ne sont pas faites avant la sortie, leur coût peut être retenu lorsque cette retenue est justifiée.
Les accès non restitués
Toute clé, badge ou télécommande non restitué peut entraîner une retenue correspondant au remplacement ou à la sécurisation nécessaire du logement.
6. Ce que le bailleur ne peut pas retenir
Le bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie pour des éléments relevant de la vétusté normale ou de ses propres obligations :
- La peinture jaunie par le temps et l'usure normale
- Les traces d’usage ordinaires sur les sols après une occupation normale
- Les petits trous de fixation raisonnables
- Le remplacement d'équipements arrivés en fin de vie
- Les grosses réparations relevant du bailleur
- Les défauts déjà présents à l'entrée
La question est souvent liée à la distinction entre dégradation et vétusté. C'est pourquoi un état des lieux précis reste essentiel dès le départ.
7. Recours en cas de litige
Les litiges sur le dépôt de garantie sont très fréquents. Avant toute action judiciaire, il est souvent recommandé de commencer par une demande écrite claire et argumentée.
Étape 1 : la mise en demeure écrite
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais ou opère des retenues jugées abusives, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Du côté du bailleur, les impayés répétés peuvent conduire à l'activation de la clause résolutoire avant même d'en arriver au litige sur le dépôt.
Étape 2 : la commission départementale de conciliation
En cas d'échec, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter un règlement amiable du litige.
Étape 3 : le tribunal judiciaire
Si aucun accord n'est trouvé, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire compétent.
💡 Bon réflexe : conservez toujours le bail, les états des lieux, les échanges écrits, les justificatifs de paiement et les éventuelles photos du logement. En cas de litige, ces pièces font souvent la différence.
8. Le cas particulier du bail mobilité
Le bail mobilité est le seul type de bail pour lequel aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Cette règle fait partie des spécificités majeures du dispositif.
En contrepartie, d'autres mécanismes de sécurisation peuvent être mobilisés selon la situation, notamment des garanties adaptées au bailleur.
Pour aller plus loin, vous peux aussi consulter notre guide du contrat de location, notre page sur le bail mobilité ou notre article sur le préavis de location pour comprendre les autres points sensibles du bail.
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