Qu'est-ce qu'un bail de location nue ?
Un bail de location nue (ou location vide) est un contrat par lequel un bailleur met à disposition un logement non meublé à un locataire pour en faire sa résidence principale. C'est le contrat de location le plus répandu en France, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018.
Contrairement au bail meublé, le logement loué en location nue ne contient aucun mobilier. Le locataire doit équiper le logement lui-même. Ce type de bail offre une plus grande stabilité : la durée minimale est de 3 ans et le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer.
Depuis la loi ALUR, le bail doit obligatoirement être établi par écrit et respecter le modèle type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Un bail non conforme à ce modèle reste valable mais expose le bailleur à des contestations.
Durée et renouvellement du bail nu
Le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 anslorsque le bailleur est une personne physique, ou 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI, société, etc.). À l'échéance, le bail est tacitement reconduit pour la même durée, sauf congé délivré dans les délais légaux.
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour l'un des trois motifs suivants : reprise pour habiter (pour lui-même ou un proche), vente du logement (le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption), ou motif légitime et sérieux (troubles de voisinage, impayés répétés).
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans les zones tendues et dans certains cas limitatifs. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le préavis de location.
Mentions obligatoires du bail nu
Le contrat de bail de location nue doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires imposées par la loi :
- L'identité complète du bailleur et du locataire (nom, prénom, date de naissance, adresse)
- La désignation précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces, étage)
- La date de prise d'effet et la durée du bail
- Le montant du loyer hors charges et les modalités de paiement
- Le montant des charges locatives (provisions ou forfait)
- Le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer HC maximum)
- Les conditions de révision du loyer (référence IRL)
- L'identifiant fiscal du logement (obligatoire depuis 2024)
- La classe énergétique du DPE (obligatoire depuis 2024)
Pour en savoir plus sur la rédaction complète, consultez notre guide pour rédiger un contrat de location.
Loyer et dépôt de garantie
Le dépôt de garantie en location nue est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. C'est la moitié de ce qui est autorisé en bail meublé (2 mois). Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de dégradations. Pour tout savoir sur les retenues autorisées, consultez notre guide sur le dépôt de garantie.
Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble, etc.), le loyer est soumis à l'encadrement des loyers. Le contrat doit alors mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer si applicable. Consultez notre guide sur l'encadrement des loyers pour vérifier si votre logement est concerné.
Charges locatives en bail nu
En location nue, les charges locatives sont obligatoirement récupérées sous forme de provisions pour charges avec régularisation annuelle. Le forfait de charges n'est pas autorisé (contrairement au bail meublé). Le bailleur doit justifier les charges en transmettant au locataire un décompte détaillé et en lui permettant de consulter les justificatifs pendant une durée de 6 mois après la régularisation.
Les charges récupérables comprennent notamment l'eau froide, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes, l'ascenseur et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
État des lieux et clause résolutoire
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire en bail nu. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire. Un état des lieux détaillé, accompagné de photos datées, est la meilleure protection pour les deux parties.
La clause résolutoire est une disposition essentielle du bail qui permet d'accélérer la résiliation en cas de manquement du locataire (impayés, défaut d'assurance, etc.). Notre générateur l'intègre automatiquement dans chaque contrat.
Annexes obligatoires au bail nu
Le contrat de bail nu doit être accompagné de plusieurs documents obligatoires :
Notice d'information
ToujoursDécret du 29 mai 2015 — droits et obligations des parties
DPE
ToujoursDiagnostic de Performance Énergétique — classe énergie et GES
ERNT / ERP
ToujoursÉtat des risques naturels, miniers et technologiques
Grille de vétusté
ToujoursBarème d'usure normale des équipements
CREP
Si applicableConstat Risque Exposition Plomb — immeubles avant 1949
Diagnostic amiante
Si applicableImmeubles construits avant juillet 1997
Diagnostic électricité
Si applicableInstallations électriques de plus de 15 ans
Diagnostic gaz
Si applicableInstallations gaz de plus de 15 ans
Bail nu vs bail meublé : les différences
| Critère | Bail nu | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Charges | Provisions + régularisation | Provisions ou forfait |
| Mobilier | Aucun | Liste légale obligatoire |
| Fiscalité bailleur | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
Pour un logement équipé de mobilier, consultez plutôt notre page sur le bail de location meublée. Pour plusieurs occupants, consultez notre page sur le contrat de colocation.
Questions fréquentes sur le bail nu
Quelle est la durée d'un bail de location nue ?
Le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, ou 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI, société, etc.). À l'échéance, le bail se renouvelle tacitement pour la même durée.
Quel est le montant du dépôt de garantie en location nue ?
Le dépôt de garantie en location nue est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de dégradations constatées.
Quel préavis pour quitter un logement loué vide ?
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois. Ce préavis est réduit à 1 mois en zone tendue, ou pour certains motifs comme une mutation professionnelle, une perte d'emploi involontaire, un état de santé justifiant un déménagement, ou si le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l'AAH.
Quelle différence entre bail nu et bail meublé ?
Le bail nu concerne un logement sans mobilier, avec une durée de 3 ans, un dépôt de garantie d'1 mois et un préavis de 3 mois. Le bail meublé concerne un logement équipé, avec une durée d'1 an, un dépôt de garantie de 2 mois et un préavis d'1 mois.
Le bail nu est-il obligatoirement écrit ?
Oui. Depuis la loi ALUR de 2014, tout bail d'habitation à usage de résidence principale doit être établi par écrit et respecter le modèle type défini par le décret du 29 mai 2015.
Peut-on faire un bail nu en ligne ?
Oui. Vous pouvez générer un bail de location nue conforme en ligne en quelques minutes sur moncontratdelocation.fr. Le document est personnalisé selon votre situation et téléchargeable en PDF.