Préavis de location : durée, cas spéciaux et procédure

1. Tableau récapitulatif des durées de préavis

2. Le préavis du locataire en bail nu

En bail de location nue, le préavis de droit commun est de 3 mois. Le locataire peut donner congé à tout moment au cours du bail, mais doit respecter ce délai pour que son départ soit régulier. Ce préavis court à compter de la première présentation de la lettre recommandée au bailleur, pas à compter de la date d'envoi ni de la date de réception.

Exemple : si la lettre recommandée est présentée au bailleur le 15 mars, le préavis expire le 15 juin. Si elle est présentée le 20 mars, le préavis expire le 20 juin — même si le locataire l'a envoyée le 1er mars.

3. Les cas permettant le préavis réduit d'1 mois

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste limitative de situations dans lesquelles le préavis est réduit à 1 mois pour les baux nus, quelle que soit la zone géographique :

Le locataire doit justifier du motif invoqué lors de la notification du congé. Il doit joindre à sa lettre recommandée un document probant : attestation de mutation professionnelle, certificat médical, notification d'attribution d'un logement social, etc. En l'absence de justificatif, le bailleur peut contester le préavis réduit et maintenir un préavis de 3 mois.

4. Le préavis en bail meublé, étudiant et mobilité

Bail meublé classique

En location meublée classique, le préavis du locataire est toujours d'1 mois, quelle que soit la zone géographique. Cette règle s'applique sans condition ni justificatif à fournir. C'est l'un des avantages du bail meublé pour le locataire.

Bail étudiant (9 mois)

Le bail étudiant prend fin de plein droit à l'échéance des 9 mois, sans qu'aucun congé ne soit nécessaire. Si le locataire souhaite partir avant l'échéance, il doit donner un préavis d'1 mois par lettre recommandée.

Bail mobilité

Comme le bail étudiant, le bail mobilité prend fin de plein droit à l'échéance, sans congé à délivrer. En cas de départ anticipé, le locataire doit respecter un préavis d'1 mois par lettre recommandée. Il reste redevable du loyer jusqu'à l'expiration du préavis.

5. Le préavis du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (pas en cours de bail), avec un préavis légal obligatoirement respecté. Ce préavis est plus long que celui du locataire, car la loi protège davantage ce dernier dans sa qualité de partie faible.

Bail nu : préavis de 6 mois

Pour un bail nu, le bailleur doit notifier son congé au locataire 6 mois avant l'échéance du bail, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux :

• Reprise pour habiter : le bailleur reprend le logement pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ses ascendants ou descendants. Le logement doit être effectivement occupé dans les 6 mois suivant la restitution et pendant au moins 2 ans.
• Vente du logement : le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption de 2 mois.
• Motif légitime et sérieux : inexécution des obligations du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage constatés, dégradations, sous-location non autorisée).

Bail meublé : préavis de 3 mois

Pour un bail meublé classique, le préavis du bailleur est de 3 mois avant l'échéance, pour les mêmes motifs que le bail nu (reprise pour habiter, vente, motif légitime). Le droit de préemption du locataire en cas de vente est réduit à 1 mois (contre 2 mois pour le bail nu).

6. La procédure de notification du préavis

La loi du 6 juillet 1989 est très stricte sur les modalités de notification du congé. Un congé mal notifié est un congé sans effet.

Formes valables de notification

• La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : la plus courante et la plus sûre. Le préavis court à compter de la date de présentation, pas de la date de réception.
• L'acte d'un commissaire de justice (huissier) : le moyen le plus solide juridiquement, recommandé pour les congés du bailleur.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement : possible mais risquée en cas de contestation sur la date.

Formes invalides

• Email ou SMS : sans valeur légale pour un congé de bail, même avec confirmation de lecture
• Appel téléphonique : aucune valeur juridique
• Courrier simple sans preuve d'envoi : impossible à opposer en cas de contestation

7. Que se passe-t-il si le préavis est mal donné ?

Un préavis donné dans des formes incorrectes (mauvais moyen de notification) ou avec un délai insuffisant est un préavis sans effet. Le locataire reste dans les lieux jusqu'à ce qu'un congé valide soit donné dans les formes légales. Pour le bailleur, un congé donné trop tard (moins de 6 mois avant l'échéance pour un bail nu) est nul. Le bail se renouvelle automatiquement.

8. Le loyer pendant le préavis

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, qu'il occupe ou non les lieux. Il ne peut pas quitter le logement avant l'expiration du préavis et prétendre ne pas devoir le loyer pour cette période.

Exception : Si le bailleur reloue le logement avant l'expiration du préavis, le locataire est libéré de son obligation de payer le loyer à compter de la date d'entrée du nouveau locataire. C'est la règle de "l'accord du bailleur pour libération anticipée".