1. Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?
En droit immobilier français, les charges locatives récupérables (aussi appelées charges locatives ou charges de copropriété récupérables) sont les dépenses engagées par le bailleur qu'il est autorisé à refacturer au locataire. Elles sont régies par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui fixe une liste limitative et exhaustive.
Toute charge non prévue par ce décret reste à la charge exclusive du bailleur, quels que soient les termes du bail. Une clause contractuelle qui tenterait de faire payer au locataire des charges non récupérables serait réputée non écrite.
💡 À retenir : la liste des charges récupérables est exhaustive. Le bailleur ne peut pas ajouter de nouvelles catégories par contrat. En cas de doute, le locataire peut toujours demander les justificatifs correspondants.
2. La liste complète des charges récupérables
Voici les principales catégories de charges que le bailleur est en droit de récupérer, selon le décret de 1987 :
| Poste de charge | Détail | Récupérable ? |
|---|---|---|
| Eau froide, eau chaude et chauffage collectif | Consommations et entretien des équipements collectifs | Oui |
| Ascenseur et monte-charge | Électricité, entretien, petites réparations | Oui |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits entretien, vide-ordures | Oui |
| Espaces extérieurs | Entretien des jardins, aires de jeux, parkings | Oui |
| Personnel d'entretien | Salaire du gardien (à 75 % si loge sur place) | Oui (partiel) |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Taxe incluse dans la taxe foncière | Oui |
| Ramonage et entretien des cheminées | Si logement individuel | Oui |
| Gros travaux de structure et toiture | Ravalement, réfection toiture | Non |
| Remplacement chaudière ou ascenseur | Investissement et renouvellement | Non |
| Honoraires de syndic de copropriété | Frais de gestion administrative | Non (partiel) |
| Taxe foncière | Impôt propriétaire | Non |
Les charges d'eau froide et chaude, d'ascenseur et d'entretien des parties communes représentent généralement l'essentiel des charges récupérables dans un immeuble en copropriété. En maison individuelle, les charges sont souvent plus limitées (eau, ordures ménagères).
Le cas du gardien ou concierge
Lorsque le gardien loge dans l'immeuble et assure à la fois le ménage des parties communes et la représentation du bailleur, 75 % de son salaire et charges sociales peuvent être récupérés sur le locataire. Si le gardien ne loge pas sur place, ce taux tombe à 40 %. Ces règles sont précisément encadrées par le décret.
3. Provisions sur charges ou forfait ?
Il existe deux modes de facturation des charges locatives selon le type de bail :
📋 Les provisions sur charges (baux nus)
Le locataire verse chaque mois une provision (avance) sur les charges, fixée selon les charges de l'année précédente. Une régularisation annuelle est obligatoire : si les charges réelles sont supérieures aux provisions, le locataire paye le complément ; si elles sont inférieures, le bailleur rembourse le trop-perçu.
💶 Le forfait de charges (baux meublés)
Pour les baux meublés, les parties peuvent convenir d'un forfait mensuel de charges. Ce forfait n'est pas régularisé en fin d'année : il ne peut ni augmenter ni diminuer en cours de bail. Le bailleur ne peut pas demander un complément si ses charges réelles sont supérieures.
⚠️ Important : pour un bail nu, le système de provisions avec régularisation est obligatoire. Le bailleur ne peut pas imposer un forfait de charges dans un bail vide. Toute clause contraire serait réputée non écrite.
Quelle que soit la méthode retenue, le bailleur doit remettre une quittance de loyer mentionnant distinctement le loyer et les provisions sur charges, dès que le locataire en fait la demande.
4. La régularisation annuelle des charges
Pour les baux nus, la régularisation annuelleest une obligation légale. Elle consiste à comparer les provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles de l'année.
Comment se déroule la régularisation ?
- Le bailleur transmet au locataire un décompte détaillé des charges (relevés, factures, décompte du syndic).
- Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire paye la différence dans un délai raisonnable.
- Si les provisions sont supérieures aux charges réelles, le bailleur rembourse le trop-perçu ou le déduit des prochaines provisions.
- Un mois avant la régularisation, le bailleur doit mettre les justificatifs à la disposition du locataire pendant 6 mois.
La régularisation peut être réalisée à tout moment de l'année, mais elle doit intervenir au moins une fois par an. Le bailleur dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer des charges supplémentaires. Au-delà, la prescription éteint la créance.
En fin de bail, si des charges restent dues par le locataire, le bailleur peut les retenir sur le dépôt de garantie dans les conditions légales, à condition de fournir les justificatifs correspondants.
💡 Conseil pratique : conservez tous les justificatifs de charges (factures EDF, eau, syndic) pendant au moins 3 ans pour répondre à toute demande de vérification du locataire.
5. Les charges strictement non récupérables
Certaines dépenses sont toujours à la charge du bailleur, quelles que soient les clauses du bail :
- Les gros travaux (ravalement de façade, toiture, réfection de structure)
- Le remplacement d'équipements collectifs (chaudière, ascenseur)
- La taxe foncière (impôt propriétaire)
- Les honoraires de syndic liés à la gestion administrative
- Les assurances du bailleur (PNO, assurance immeuble)
- Les frais d'agence pour trouver un locataire
- Les travaux de mise aux normes obligatoires
Un bailleur ne peut pas non plus refacturer la partie de la taxe foncière correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) etfacturer séparément une charge d'ordures ménagères — il s'agirait d'une double facturation prohibée.
Les charges récupérables s'ajoutent au loyer hors charges, qui peut lui-même être révisé chaque année selon l' indice de référence des loyers (IRL) si une clause de révision est prévue au bail.
6. Cas particulier : bail meublé
Pour un bail meublé, les parties ont le choix entre provisions avec régularisation et forfait mensuel. Dans les faits, la majorité des baux meublés fonctionnent au forfait, ce qui simplifie la gestion mais transfère le risque de sous-estimation au bailleur.
Si le forfait est choisi, il doit être raisonnable et proportionné aux charges réelles. Une jurisprudence constante considère qu'un forfait manifestement disproportionné peut être contesté par le locataire devant le tribunal. Pour aller plus loin, consultez notre comparatif bail meublé vs bail vide.
Charges spécifiques à la location meublée
En meublé, certaines dépenses comme l'abonnement Internet ou la fourniture de linge peuvent être incluses dans un forfait si elles sont prévues dans le bail. Ces charges ne figurent pas dans le décret de 1987 (qui vise la location nue) mais peuvent être librement stipulées en meublé.
7. Litige sur les charges : vos recours
En cas de désaccord entre bailleur et locataire sur les charges, plusieurs voies sont possibles :
📨 Demande de justificatifs
Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer tous les justificatifs des charges facturées. Le bailleur a l'obligation légale de les mettre à disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
🤝 Commission de conciliation
Avant toute action judiciaire, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure gratuite et obligatoire avant tout contentieux sur les charges vise à trouver un accord amiable.
⚖️ Tribunal judiciaire
En l'absence d'accord, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire. Le juge peut annuler les charges non prévues par le décret et ordonner le remboursement des sommes indûment perçues.
Bail avec clauses de charges conformes
Provisions ou forfait : notre générateur adapte les clauses au type de bail choisi.
8. FAQ charges locatives
❓ Un bailleur peut-il augmenter les provisions sur charges en cours de bail ?
Oui. Le bailleur peut réviser les provisions sur charges à chaque échéance annuelle de régularisation, en fonction des dépenses réelles de l'année précédente. Il ne peut pas les augmenter arbitrairement en cours d'année sans justification comptable.
❓ Les charges de copropriété sont-elles toutes récupérables ?
Non. Seules les charges liées à l'usage du logement et des parties communes figurant dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. Les travaux de ravalement, les gros travaux de structure et certains honoraires de syndic restent à la charge exclusive du bailleur.
❓ Que se passe-t-il si le bailleur oublie de régulariser les charges ?
La régularisation est obligatoire chaque année. Si le bailleur tarde, le locataire peut en faire la demande. Le bailleur dispose d'un délai de prescription de 3 ans pour réclamer des charges supplémentaires. Au-delà, la créance est prescrite.
❓ Peut-on contester une régularisation de charges ?
Oui. Le locataire peut contester la régularisation en demandant au bailleur de lui communiquer les justificatifs (factures, relevés de compteur, décompte du syndic). En cas de désaccord persistant, il peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire.
❓ Quelle est la différence entre forfait et provisions sur charges ?
Le forfait est une somme fixe non remboursable et non régularisée, utilisée uniquement pour les baux meublés. Les provisions sur charges sont des versements mensuels qui donnent lieu à une régularisation annuelle selon les dépenses réelles, obligatoires pour les baux nus.