Qu'est-ce qu'un bail de location meublée ?
Un contrat de bail meublé est un contrat de location portant sur un logement garni d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste minimale du mobilier obligatoire est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
La location meublée est régie par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR. Elle se distingue de la location nue par une durée plus courte, un dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer, et un préavis de départ d'un mois pour le locataire.
Mobilier obligatoire en location meublée
Le logement doit contenir au minimum les éléments suivants pour être qualifié de meublé :
⚠️ Attention :Si le mobilier est insuffisant, le juge peut requalifier le bail meublé en bail nu. Les conséquences sont importantes : durée de 3 ans au lieu d'1 an, dépôt de garantie ramené à 1 mois, fiscalité modifiée.
Les mentions obligatoires du contrat
Un contrat de bail meublé doit obligatoirement mentionner :
- L'identité complète du bailleur et du locataire
- La désignation précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces)
- La date de prise d'effet et la durée du bail
- Le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement
- Le montant du dépôt de garantie (limité à 2 mois de loyer HC)
- L'inventaire détaillé du mobilier fourni
- Les conditions de révision du loyer (référence IRL)
- L'identifiant fiscal du logement (obligatoire depuis 2024)
- La classe énergétique du DPE (obligatoire depuis 2024)
- Les diagnostics obligatoires : DPE, état des risques, plomb, amiante si applicable
Pour la rédaction complète du bail, consultez notre guide pour rédiger un contrat de location.
Durée et renouvellement
Le bail meublé classique est conclu pour une durée d'un an, renouvelable tacitement. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Pour comprendre les délais applicables, consultez notre guide sur le préavis du bail meublé. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour un motif légal.
Le bail étudiant est conclu pour 9 mois fixes, sans reconduction tacite. Il est réservé aux étudiants justifiant d'une inscription dans un établissement d'enseignement supérieur. Consultez notre page dédiée au bail étudiant.
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, dure de 1 à 10 mois, non renouvelable. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Plus de détails sur notre page bail mobilité.
Dépôt de garantie et état des lieux
Le dépôt de garantie en location meublée est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de dégradations. Pour tout savoir sur les retenues autorisées, consultez notre guide sur le dépôt de garantie.
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. Il doit être accompagné d'un inventaire contradictoire du mobilier mentionnant chaque meuble, sa quantité et son état.
Bail meublé et encadrement des loyers
Dans les zones tendues, les loyers des locations meublées sont soumis à l'encadrement des loyers. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Le contrat doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, si applicable, le complément de loyer. Consultez notre guide sur l'encadrement des loyers pour vérifier si votre logement est concerné.
Fiscalité du bail meublé (LMNP)
En tant que bailleur d'un logement meublé, vous relevez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), contrairement au bail nu qui relève des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements). Le régime réel est souvent plus avantageux pour les propriétaires qui ont des charges importantes ou un bien récent.
Bail meublé vs bail nu : les différences
| Critère | Bail meublé | Bail nu |
|---|---|---|
| Durée minimale | 1 an | 3 ans |
| Dépôt de garantie | 2 mois HC | 1 mois HC |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 en zone tendue) |
| Préavis bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions uniquement |
| Mobilier | Liste légale obligatoire | Aucun |
| Fiscalité bailleur | BIC (LMNP) | Revenus fonciers |
Pour un logement sans mobilier, consultez notre page sur le bail de location nue. Pour plusieurs occupants, consultez notre page sur le contrat de colocation.
Questions fréquentes sur le bail meublé
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Le bail meublé classique est conclu pour 1 an, renouvelable tacitement. Le bail étudiant dure 9 mois sans renouvellement. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, non renouvelable.
Quel est le dépôt de garantie en bail meublé ?
Le dépôt de garantie en location meublée est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Quel préavis en location meublée ?
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'1 mois. Le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois avant l'échéance du bail, avec un motif légal (reprise, vente ou motif légitime).
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
La liste est fixée par le décret n°2015-981 : literie, volets ou rideaux, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Quelle différence entre bail meublé et bail nu ?
Le bail meublé concerne un logement équipé (durée 1 an, dépôt 2 mois, préavis 1 mois). Le bail nu concerne un logement vide (durée 3 ans, dépôt 1 mois, préavis 3 mois). La fiscalité diffère aussi : BIC pour le meublé, revenus fonciers pour le nu.
Faut-il un inventaire du mobilier ?
Oui, l'inventaire du mobilier est obligatoire et doit être annexé au bail. Il doit lister chaque meuble avec son état. Tout meuble manquant ou dégradé au-delà de la vétusté normale à la sortie est imputable au locataire.
Peut-on faire un bail meublé en ligne ?
Oui. Vous pouvez générer un bail meublé conforme en ligne en quelques minutes sur moncontratdelocation.fr. Le contrat est personnalisé selon votre situation (classique, étudiant ou mobilité) et téléchargeable en PDF.