État des lieux de location : guide complet 2026

1. Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit précisément l'état d'un logement et de ses équipements à un moment donné. Il est établi deux fois : à l'entrée dans le logement, puis au départ du locataire. La comparaison entre ces deux documents permet de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.

L'état des lieux est obligatoirepour les locations d'habitation. En son absence, le bailleur perd une grande partie de sa capacité à démontrer des dégradations imputables au locataire. En pratique, sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état.

Il complète directement le contrat de location et devient essentiel pour sécuriser le dépôt de garantie, les échanges en fin de bail et les éventuels litiges.

2. L'état des lieux d'entrée : procédure complète

L'état des lieux d'entrée se déroule généralement lors de la remise des clés, le jour de la prise d'effet du bail. Il doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur ou de son représentant, et du locataire ou de son mandataire.

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée ?

• Réaliser le tour complet du logement pièce par pièce, si possible en pleine lumière
• Tester tous les équipements : interrupteurs, prises, robinets, chasse d’eau, volets, portes et fenêtres
• Relever les compteurs : eau, gaz, électricité
• Décrire précisément chaque surface : sol, murs, plafond, menuiseries
• Photographier chaque pièce et les éléments importants
• Mentionner explicitement chaque défaut existant, même mineur
• Faire signer le document par les deux parties avant la remise définitive des clés

Le locataire dispose d'un délai de 10 joursaprès l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander une modification ou ajouter des observations, notamment pour les éléments liés au chauffage ou pour certains défauts non visibles le jour même.

En pratique, il est recommandé de préparer l'état des lieux avant le rendez-vous : document imprimé ou version numérique prête, stylos, chargeur de téléphone, lampe si nécessaire et accès à toutes les pièces annexes comme la cave, le parking ou le local technique.

3. Le contenu détaillé de l'état des lieux

Un état des lieux complet et exploitable doit décrire les éléments importants pour chaque pièce du logement.

Pour chaque élément, il faut utiliser des termes précis et objectifs. Évitez les formulations vagues comme “bon état général” ou “usure normale”. Préférez des descriptions concrètes comme : “mur du salon : tache grise 10 cm x 5 cm à droite de la fenêtre” ou “parquet de la chambre : rayure de 30 cm à l’entrée de la pièce”.

Dans une location meublée, l'état des lieux doit aussi être cohérent avec l'inventaire du mobilier afin de distinguer l'état des surfaces et celui des meubles, appareils et accessoires.

Pour ne rien oublier lors de cette étape, vérifiez aussi que tous les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, électricité, gaz) ont bien été remis au locataire et annexés au bail.

4. Photos et preuves complémentaires

L'état des lieux peut être complété par des photos annexées. Cette pratique est fortement recommandée car elle réduit considérablement les litiges sur l'état initial du logement.

Bonnes pratiques photographiques

• Photographier chaque pièce en plan large puis en détail si nécessaire
• Vérifier que les photos sont bien datées
• Photographier les compteurs avec les index visibles
• Photographier chaque défaut mentionné dans l'état des lieux
• En bail meublé, photographier aussi le mobilier et les équipements
• Transmettre rapidement les photos à l'autre partie pour créer une preuve datée

Les vidéos courtes peuvent aussi être utiles en complément, mais elles ne remplacent pas un document écrit structuré. Les photos doivent rester lisibles, ordonnées et compréhensibles plusieurs mois après la signature.

5. L'état des lieux de sortie : différences et enjeux

L'état des lieux de sortie est réalisé lors du départ du locataire, généralement au moment de la restitution des clés. Il doit idéalement être effectué dans des conditions similaires à l'état des lieux d'entrée : logement vidé, présence des parties, examen précis de chaque pièce.

Que faire si le locataire refuse de participer ?

Si le locataire refuse de participer à l'état des lieux de sortie ou ne se présente pas malgré une convocation régulière, le bailleur peut faire établir le document par un commissaire de justice. Selon les circonstances, les frais peuvent être partagés entre les parties.

Les points de vigilance à la sortie

• Vérifier le logement avec le même niveau d'exigence qu'à l'entrée
• Comparer chaque élément avec l'état des lieux d'entrée
• Tester les équipements présents à l’entrée
• Relever les compteurs
• Vérifier la restitution de toutes les clés, badges et télécommandes
• Constater l'état du mobilier en cas de bail meublé

L'enjeu principal de l'état des lieux de sortie est direct : il conditionne les retenues éventuellement opérées sur le dépôt de garantie. Plus la comparaison est précise, plus la décision finale est défendable.

En cas de dégradations graves s'ajoutant à des impayés, la résiliation du bail via la clause résolutoire peut être engagée simultanément à la procédure de récupération du dépôt de garantie.

6. La grille de vétusté : comment l'appliquer

La grille de vétusté permet d'évaluer la part d'usure normale d'un élément du logement. Elle aide à distinguer ce qui relève de la vétusté normale et ce qui peut réellement être imputé au locataire.

Exemple : un locataire a occupé le logement pendant 4 ans et a dégradé une peinture neuve présente à son entrée. Si la durée de vie théorique de la peinture est de 7 ans, le bailleur ne peut pas automatiquement facturer 100 % de la réfection. Il faut tenir compte de la vétusté déjà acquise.

Cette distinction est essentielle, car le locataire n'est pas responsable de l'usure normale liée au temps. En revanche, les dégâts anormaux, le manque d'entretien ou les détériorations volontaires peuvent donner lieu à retenue.

7. Contestation et délais légaux

Le délai de 10 jours du locataire

Après la remise de l'état des lieux d'entrée, le locataire peut demander des modifications dans un délai de 10 jours. Cette possibilité concerne surtout les éléments non visibles immédiatement ou certains dysfonctionnements constatés après occupation.

Comment contester les retenues sur le dépôt de garantie

Si le locataire conteste les retenues opérées sur le dépôt de garantie, il peut adresser une contestation écrite au bailleur, puis saisir la Commission départementale de conciliation. En cas d’échec, un recours devant le tribunal judiciaire reste possible.

Avant d'aller plus loin, il est utile de rassembler toutes les pièces : bail, état des lieux d'entrée, état des lieux de sortie, photos datées, devis, factures, échanges écrits et justificatifs de paiement.

8. L'état des lieux par commissaire de justice

Dans certaines situations, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice: refus d'une partie, absence d'accord sur le contenu, impossibilité d'organiser un constat contradictoire classique.

L'intervention d'un commissaire de justice donne au document une force probante plus forte. Elle peut être particulièrement utile en cas de conflit sérieux entre les parties.

L'état des lieux ne se suffit pas à lui-même : il doit être cohérent avec le bail signé. Vous pouvez aussi consulter notre guide du contrat de location ou notre modèle de contrat de location PDF pour préparer un dossier locatif complet.

Si vous voulez générer directement un document prêt à remplir, vous pouvez aussi utiliser notre page dédiée à l'état des lieux d'entrée PDF.