État des lieux de location : guide complet 2025

1. Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit précisément l'état d'un logement et de ses équipements à un moment donné. Il est établi deux fois : à l'entrée dans le logement (état des lieux d'entrée) et lors du départ du locataire (état des lieux de sortie). La comparaison entre ces deux documents permet de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.

L'état des lieux est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989. Son absence prive le bailleur de tout recours en cas de dégradation : sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le bailleur ne peut rien déduire du dépôt de garantie.

2. L'état des lieux d'entrée : procédure complète

L'état des lieux d'entrée se déroule lors de la remise des clés, généralement le jour de la prise d'effet du bail. Il doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire (ou de son représentant muni d'une procuration).

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée ?

• Réaliser le tour complet du logement pièce par pièce, en lumière du jour si possible
• Tester tous les équipements : interrupteurs, prises, robinets, chasse d'eau, volets, portes et fenêtres
• Relever les compteurs : électricité, gaz, eau (noter les index précisément)
• Décrire l'état de chaque surface : sol, murs, plafond, menuiseries
• Photographier chaque pièce et chaque équipement en datant les photos
• Mentionner explicitement chaque défaut existant, même mineur
• Faire signer le document par les deux parties avant de remettre les clés

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander sa modification ou y ajouter des observations, notamment concernant les éléments liés au chauffage ou non visibles lors de l'état des lieux (un défaut d'étanchéité visible uniquement sous la pluie, par exemple).

3. Le contenu détaillé de l'état des lieux

Un état des lieux complet et opposable doit mentionner les éléments suivants pour chaque pièce :

Pour chaque élément, il faut utiliser des termes précis et objectifs. Évitez les formulations vagues comme "bon état général" ou "usure normale". Préférez : "Mur salon : tache grise 10cm x 5cm en bas à droite de la fenêtre" ou "Parquet chambre : rayure linéaire de 30cm à l'entrée de la pièce".

4. Photos et preuves complémentaires

Depuis la loi ALUR, l'état des lieux peut être complété par des photos jointes en annexe. Cette pratique est vivement recommandée car elle supprime tout litige sur l'état initial du logement.

Bonnes pratiques photographiques

• Photographier chaque pièce en plan large, puis en plan rapproché pour les éléments spécifiques
• S'assurer que les photos sont datées automatiquement (paramètre d'horodatage du smartphone activé)
• Photographier les compteurs avec leur index bien visible
• Photographier chaque défaut mentionné dans l'état des lieux
• En cas de bail meublé, photographier chaque meuble et équipement de l'inventaire
• Envoyer les photos par email à l'autre partie immédiatement après l'état des lieux pour créer une preuve irréfutable

5. L'état des lieux de sortie : différences et enjeux

L'état des lieux de sortie est réalisé lors du départ du locataire, généralement le jour de la restitution des clés. Il doit être effectué dans des conditions similaires à l'état des lieux d'entrée : logement vide, en présence des deux parties.

Que faire si le locataire refuse de participer ?

Si le locataire refuse de participer à l'état des lieux de sortie ou ne se présente pas malgré une convocation par LRAR envoyée au moins 48 heures à l'avance, le bailleur peut faire dresser l'état des lieux par un commissaire de justice (anciennement huissier). Les frais sont alors partagés entre les deux parties.

Les points de vigilance à la sortie

• Vérifier le logement avec le même niveau de détail qu'à l'entrée
• Comparer systématiquement chaque élément avec l'état des lieux d'entrée
• Tester tous les équipements présents à l'entrée
• Relever les compteurs : les index de sortie permettent la régularisation des charges
• Vérifier que tous les accès remis à l'entrée sont restitués (clés, badges, télécommandes)
• Constater l'état du mobilier pour les baux meublés (comparaison avec l'inventaire d'entrée)

6. La grille de vétusté : comment l'appliquer

La grille de vétusté est un outil fondamental pour calculer la part des réparations qui incombe au locataire. Elle fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement et le taux de vétusté applicable par année d'occupation.

Exemple de calcul : Un locataire occupant un logement pendant 4 ans a dégradé une peinture neuve à son entrée. La durée de vie des peintures est de 7 ans. Le taux de vétusté après 4 ans (avec 1 an de franchise) est de 3/6 = 50%. Le bailleur peut retenir 50% du coût de la réfection sur le dépôt de garantie, pas la totalité.

7. Contestation et délais légaux

Le délai de 10 jours du locataire

Après la remise de l'état des lieux d'entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander sa modification par lettre recommandée. Ce délai est limité aux observations concernant le chauffage ou des défauts non visibles lors de la visite. Passé ce délai, l'état des lieux est réputé accepté et aucune modification ne peut être demandée.

Comment contester les retenues sur le dépôt

Si le locataire conteste les retenues opérées par le bailleur sur le dépôt de garantie, il doit : adresser une contestation écrite par LRAR dans le délai de prescription, saisir la Commission Départementale de Conciliation, et si nécessaire, engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire.

8. L'état des lieux par commissaire de justice

Dans certains cas, l'état des lieux doit être réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : refus de l'une des parties de participer, désaccord sur le contenu de l'état des lieux, logement vacant sans possibilité de contact avec le locataire.

Le coût est partagé entre les deux parties si c'est le locataire qui refuse de participer. Si c'est le bailleur qui ne se présente pas, les frais sont à sa charge. L'état des lieux dressé par un commissaire de justice a une force probante renforcée devant les tribunaux.