1. Définition et base légale

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, selon les conditions prévues par la loi. Elle est notamment encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sans clause résolutoire, le bailleur doit généralement saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail selon une procédure plus longue. Avec une clause résolutoire bien rédigée et correctement activée, le traitement du dossier peut être plus rapide, même si un contrôle judiciaire reste en pratique nécessaire.

La présence et la rédaction de la clause résolutoire dépendent directement du contrat de location signé. Pour éviter toute erreur juridique, vous pouvez consulter notre guide du contrat de location ou utiliser un modèle de contrat de location PDF conforme intégrant automatiquement les clauses essentielles.

💡 Important : Même si le bail contient une clause résolutoire, la résiliation ne devient pas pleinement effective sans intervention du juge. La clause accélère la procédure mais ne supprime pas entièrement le contrôle judiciaire.

2. Les cas d'activation de la clause résolutoire

La clause résolutoire peut être activée dans les cas suivants, à condition qu'ils soient prévus dans le bail et qu'ils entrent dans le cadre légal applicable :

Non-paiement du loyer ou des charges

Le cas le plus fréquent. S'applique même en cas de paiement partiel ou irrégulier. Un seul impayé peut déclencher une réaction du bailleur, mais en pratique il est souvent préférable d'agir dès que la situation devient répétée ou sérieuse.

Non-paiement du dépôt de garantie

Si le dépôt de garantie prévu au bail n'a pas été versé à la signature, la clause peut être activée selon les stipulations du contrat et le cadre légal applicable.

Défaut d'assurance habitation

Si le locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai applicable.

Sous-location non autorisée

Toute sous-location sans accord écrit préalable du bailleur, y compris via des plateformes de location de courte durée, peut constituer un manquement grave.

Troubles de voisinage

Uniquement dans les conditions prévues par la loi et lorsque les troubles sont suffisamment établis, souvent par décision de justice ou éléments probants sérieux.

Utilisation contraire à la destination

Exercice d'une activité commerciale ou professionnelle non autorisée, transformation en logement touristique ou usage non conforme à la destination d'habitation.

Dégradations volontaires

Dégradations intentionnelles ou particulièrement graves constatées par tout moyen probant.

3. La procédure d'activation étape par étape

L'activation de la clause résolutoire est une procédure encadrée qui doit être suivie avec rigueur. Une erreur peut fragiliser l'ensemble de la démarche et vous obliger à recommencer.

Étape 1

Le commandement de payer en cas d'impayé

Pour les impayés de loyer, la procédure commence généralement par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Ce document met officiellement le locataire en demeure de régler les sommes dues dans un délai légal. Des notifications complémentaires peuvent être requises selon la situation du locataire.

Étape 2

La mise en demeure pour les autres manquements

Pour les autres manquements, comme le défaut d'assurance ou certains usages non autorisés, le bailleur adresse en principe une mise en demeure précise au locataire. Elle doit décrire le manquement constaté et laisser un délai raisonnable pour régulariser.

Étape 3

L'expiration du délai de régularisation

Si le locataire ne régularise pas dans le délai prévu, la clause résolutoire peut être considérée comme acquise. En pratique, cette acquisition doit ensuite être constatée judiciairement pour produire pleinement ses effets.

Étape 4

La saisine du juge

Le bailleur saisit ensuite le tribunal pour faire constater la résiliation et demander, si nécessaire, l'expulsion. Le juge vérifie que la procédure a été correctement suivie et que le locataire n'a pas régularisé sa situation.

Étape 5

La décision judiciaire et ses suites

Si le juge valide la procédure, il peut constater la résiliation du bail et autoriser les suites utiles, dont l'expulsion selon les règles légales. Des délais supplémentaires peuvent être accordés au locataire selon sa situation.

4. Le délai de deux mois : comment ça fonctionne ?

Le délai de deux mois est le délai légal souvent accordé au locataire pour régulariser sa situation après un commandement de payer, selon le cas concerné. Ce délai court à compter de la signification ou de l'acte régulier selon la procédure engagée.

Pendant ce délai, le locataire peut notamment :

Régler l'intégralité des sommes dues, y compris les frais éventuels mis à sa charge selon la loi
Fournir l'attestation d'assurance manquante
Mettre fin à la sous-location non autorisée
Régulariser tout autre manquement visé dans la mise en demeure

Si le locataire régularise sa situation dans les conditions requises avant l'expiration du délai applicable, la clause résolutoire ne peut pas produire ses effets de la même façon. Chaque situation doit toutefois être appréciée avec précision.

5. Que se passe-t-il après la résiliation ?

Une fois la décision judiciaire obtenue, le bailleur doit respecter la procédure légale d'expulsion. Il est interdit de procéder soi-même à une expulsion, même si la clause résolutoire est acquise. Toute expulsion forcée hors cadre légal peut être pénalement sanctionnée.

L'expulsion est mise en œuvre par un commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire. Elle reste soumise aux règles protectrices applicables, notamment la trêve hivernale, sauf exceptions prévues par la loi.

Si le locataire s'était engagé avec un garant, ce dernier peut être actionné simultanément ou après la procédure principale. Notre guide sur le garant de location détaille les conditions dans lesquelles sa responsabilité peut être engagée et les recours possibles.

6. Les droits du locataire face à la clause résolutoire

Même face à une clause résolutoire régulièrement activée, le locataire conserve des droits importants :

Il peut demander au juge des délais de paiement ou des délais pour quitter les lieux selon sa situation
En cas de délais accordés par le juge, les effets de la clause peuvent être suspendus
Le locataire en grande difficulté peut solliciter les services sociaux
La trêve hivernale protège en principe contre les expulsions pendant une partie de l’année

7. Sans clause résolutoire : la résiliation judiciaire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur ne peut demander la résiliation qu'en saisissant le tribunal selon une procédure classique. Cette voie est souvent plus longue et plus lourde.

C'est pourquoi l'inclusion d'une clause résolutoire bien rédigée est fortement recommandée dans la pratique. Elle ne dispense pas du respect de la loi, mais elle sécurise beaucoup mieux le bailleur en cas d'impayé ou de manquement grave.

Pour mieux comprendre les autres leviers de protection du bailleur, vous pouvez aussi consulter notre article sur le dépôt de garantie et notre guide dédié au préavis de location.

8. Les erreurs qui invalident la procédure

Ne pas faire délivrer l'acte requis par un commissaire de justice quand c'est obligatoire
Oublier certaines notifications complémentaires imposées par la loi selon la situation du locataire
Calculer incorrectement le délai applicable
Accepter certaines régularisations partielles sans formaliser clairement sa position
Changer les serrures ou couper les fluides avant décision et procédure d'expulsion régulière
Ne pas respecter la trêve hivernale ou les délais judiciaires applicables

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