1. Ce que dit la loi sur l'expulsion
En France, l'expulsion d'un locataire est un acte qui ne peut être réalisé que par la force publique, sur ordre du juge. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende tout bailleur qui procède à une expulsion illégale (serrures changées, coupure d'eau ou d'électricité, harcèlement pour forcer le départ).
⚠️ Interdit :changer les serrures, couper l'eau, l'électricité ou le chauffage, retirer les affaires du locataire, ou pénétrer dans le logement sans autorisation. Ces actes constituent un délit pénal, même si le locataire ne paie pas.
2. Les motifs d'expulsion légaux
Un bailleur peut engager une procédure d'expulsion dans les cas suivants :
💸 Loyers impayés
C'est le motif le plus fréquent. La procédure commence par un commandement de payer. Si la clause résolutoire est activée après 2 mois d'impayés, le bail est résilié de plein droit sous réserve de l'appréciation du juge.
🏠 Sous-location non autorisée
Si le locataire sous-loue sans autorisation écrite du bailleur (notamment sur des plateformes type Airbnb), le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles.
🔊 Troubles de jouissance
Des nuisances graves et répétées (tapage nocturne, violences, dégradations) peuvent constituer un motif d'expulsion pour trouble de jouissance du voisinage. Ces faits doivent être documentés (plaintes, constats d'huissier).
📅 Fin de bail non reconduit
Si le bailleur a donné congé dans les formes légales (voir préavis de location) et que le locataire refuse de partir à l'échéance, le bailleur peut engager une procédure d'expulsion pour occupation sans droit ni titre.
Avant d'engager toute procédure, vérifiez les règles applicables au renouvellement du bail et à la délivrance du congé : un défaut de forme peut rendre la procédure entièrement caduque.
3. La procédure judiciaire étape par étape
Commandement de payer — J+0 à J+60
L'huissier notifie un commandement de payer au locataire. Il a 2 mois pour régulariser la situation. Copie envoyée à la CAF/MSA pour maintien des APL.
Assignation en justice — Après 2 mois
Si le locataire ne paie pas, l'huissier l'assigne devant le tribunal judiciaire. L'audience est fixée 2 à 6 mois après l'assignation selon les juridictions.
Audience et jugement — + 2 à 6 mois
Le juge prononce ou non la résiliation du bail et l'expulsion. Il peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 36 mois). Le jugement est notifié par huissier.
Commandement de quitter — + 2 mois minimum
Après le jugement, l'huissier signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d'un délai légal minimum de 2 mois pour partir (hors trêve hivernale).
Réquisition de la force publique — Si refus du locataire
Si le locataire refuse de partir, l'huissier demande le concours de la force publique à la préfecture. En cas de refus, l'État est responsable et doit indemniser le bailleur.
Le commandement de payer en détail
Le commandement de payer est l'acte d'huissier qui marque officiellement le début de la procédure. Il doit mentionner :
- Le montant exact des sommes dues (loyers, charges, intérêts)
- Le délai de 2 mois pour régulariser
- La mention de la clause résolutoire si elle figure dans le bail
- L'adresse du fonds de solidarité logement (FSL) compétent
Une copie du commandement est automatiquement adressée à la CAF ou à la MSAsi le locataire perçoit des aides au logement, permettant à ces organismes d'intervenir pour maintenir le versement des APL directement au bailleur.
4. La trêve hivernale 2026
La trêve hivernale interdit toute expulsion locative du 1er novembre au 31 mars de chaque année (soit 5 mois). Durant cette période, aucune expulsion ne peut être réalisée, même si le jugement a été rendu.
⚠️ Impact pratique :si votre procédure aboutit à un jugement en septembre, vous devrez attendre avril pour procéder à l'expulsion effective. La trêve hivernale peut donc allonger la procédure de 5 mois supplémentaires.
Exceptions à la trêve hivernale
- Relogement décent et adapté proposé par les services de l'État
- Squatteurs dans un local à usage autre que l'habitation
- Résidence secondaire (le logement n'est pas la résidence principale du locataire)
5. Les délais à connaître
| Étape | Délai minimum | Délai réaliste |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 2 mois | 2 mois |
| Assignation → Audience | 1 mois | 3 à 6 mois |
| Jugement rendu | 1 mois | 2 à 3 mois |
| Commandement de quitter | 2 mois | 2 mois |
| Réquisition de la force publique | Variable | 1 à 6 mois |
| TOTAL (hors trêve) | 6 mois | 12 à 24 mois |
6. Le coût d'une procédure d'expulsion
Une procédure d'expulsion représente un coût financier significatif pour le bailleur :
- Commandement de payer : 150 à 300 € (frais d'huissier)
- Assignation en justice : 200 à 400 € (huissier)
- Avocat : 1 000 à 3 000 € selon la complexité
- Exécution du jugement : 300 à 600 € (huissier + serrurier)
- Total estimé : 2 000 à 5 000 € minimum, sans compter les loyers impayés
Ces frais peuvent être partiellement pris en charge par une assurance loyers impayés (GLI), qui couvre généralement les frais de procédure en plus des loyers non perçus.
7. Comment éviter d'en arriver là ?
🔍 Sélectionner rigoureusement le locataire
Vérifiez les revenus (minimum 3 fois le loyer), demandez les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition et les quittances de loyer précédentes. Ne cédez pas aux pressions si le dossier est insuffisant.
🛡️ Souscrire une assurance loyers impayés
La GLI prend en charge les loyers dès le premier mois d'impayé et couvre les frais de procédure. C'est le meilleur filet de sécurité financière pour un bailleur.
📝 Rédiger un bail solide avec clause résolutoire
Un contrat de location bien rédigé avec une clause résolutoire valide et les annexes obligatoires facilite la procédure en cas de litige.
🤝 Réagir rapidement aux premiers impayés
Dès le premier mois d'impayé, contactez le locataire, vérifiez ses droits aux aides CAF et proposez un échéancier si la situation est temporaire. Chaque mois de retard augmente le montant de la dette et le risque de non-recouvrement.
Bail avec clause résolutoire conforme
Protégez-vous dès le départ avec un contrat solide et des annexes légales.
8. FAQ expulsion locataire
❓ Peut-on expulser un locataire soi-même ?
Non. L'expulsion d'un locataire est une procédure judiciaire strictement encadrée. Il est illégal de procéder soi-même à une expulsion (changer les serrures, couper les services, forcer l'accès). Ces actes sont qualifiés de voies de fait et constituent un délit pénal passible d'amendes et d'emprisonnement.
❓ Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
En moyenne, une procédure d'expulsion dure de 12 à 24 mois en France. Ce délai comprend : 2 mois minimum pour le commandement de payer, 2 à 6 mois pour obtenir une audience, 2 à 3 mois pour le jugement, puis la période d'exécution (préfet, huissier). La trêve hivernale peut allonger ce délai de plusieurs mois.
❓ La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Oui, depuis 2023, la trêve hivernale s'applique également aux occupants sans droit ni titre (squatteurs), à l'exception des logements construits ou réhabilités par le propriétaire pour lui-même, où une procédure accélérée d'expulsion est possible. Pour les locataires, la trêve s'applique sans exception.
❓ Que faire face à un locataire qui ne paie pas ?
La première étape est de contacter le locataire et de tenter une solution amiable (échéancier de paiement). Si le dialogue échoue, faites envoyer un commandement de payer par huissier. Parallèlement, déclarez le sinistre à votre assurance GLI si vous en avez une, et vérifiez si votre locataire peut bénéficier des aides au logement.
❓ La clause résolutoire accélère-t-elle l'expulsion ?
Oui. La clause résolutoire, si elle est stipulée dans le bail, permet de saisir directement le tribunal pour constater la résiliation du bail (sans attendre l'accord du juge sur le principe). Cela accélère la procédure d'environ 3 à 6 mois par rapport à une procédure sans clause résolutoire.