1. Qu'est-ce que la GLI ?
La garantie loyers impayés (GLI)est un contrat d'assurance proposé par des assureurs, des agences immobilières ou des banques au profit du bailleur. En échange d'une cotisation annuelle, l'assureur prend en charge les loyers impayés, les frais de procédure judiciaire et, selon les contrats, les dégradations locatives.
Contrairement à la caution solidaire (qui engage la responsabilité personnelle d'un garant), la GLI est un mécanisme assurantiel qui ne dépend pas des ressources d'un tiers. C'est le bailleur qui souscrit, et l'assureur qui indemnise directement.
💡 Bon à savoir : depuis la loi ALUR (2014), il est interdit de cumuler une GLI couvrant les impayés et une caution solidaire, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis.
2. Ce que couvre une assurance loyers impayés
Les garanties varient d'un contrat à l'autre, mais la plupart des GLI du marché incluent :
💰 Loyers impayés
L'assureur prend en charge les loyers non perçus dès le premier mois d'impayé (ou après un délai de carence contractuel de 1 à 3 mois selon les contrats). La couverture s'étend généralement sur 24 à 36 mois, y compris pendant la procédure d'expulsion.
🔨 Dégradations locatives
La plupart des contrats GLI couvrent les frais de remise en état du logement au-delà du montant du dépôt de garantie. Le plafond est souvent de 2 à 3 mois de loyer supplémentaires. Cette garantie ne couvre pas l'usure normale.
⚖️ Frais de procédure
Les frais d'huissier, d'avocat et de procédure judiciaire pour recouvrer les impayés ou procéder à l'expulsion sont généralement pris en charge par l'assureur, dans la limite d'un plafond contractuel.
🏚️ Vacance locative (option)
Certains contrats proposent une couverture vacance locative : si le logement reste inoccupé après une expulsion ou un départ imprévu, l'assureur compense partiellement les loyers perdus pendant quelques mois.
3. Les conditions d'éligibilité du locataire
Pour qu'un bailleur puisse souscrire une GLI, le locataire doit généralement répondre à des critères de solvabilité définis par l'assureur. Ces critères standard sont :
- Revenus mensuels nets ≥ 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises (le seuil exact varie selon les assureurs)
- Contrat de travail en CDI confirmé (la plupart des assureurs excluent les CDD courts et les freelances, sauf conditions particulières)
- Pas d'incidents de paiement récents ou de surendettement déclaré
- Dossier locataire complet avec justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition)
⚠️ Attention :si le locataire ne remplit pas les critères au moment de la souscription, le bailleur ne peut pas prétendre à la garantie. Vérifiez l'éligibilité avant de signer le bail, et non après.
4. Le prix d'une GLI : ce qu'il faut savoir
Le coût d'une GLI est exprimé en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Il varie selon l'étendue des garanties souscrites :
| Niveau de garantie | Couverture | Coût annuel (% loyer CC) |
|---|---|---|
| Basique | Loyers impayés uniquement | 1,5 % – 2 % |
| Standard | Loyers + dégradations + frais proc. | 2,5 % – 3,5 % |
| Premium | Standard + vacance locative | 3,5 % – 5 % |
Pour un loyer de 900 € par mois charges comprises, une GLI standard coûte entre 270 € et 378 € par an. Cette cotisation est déductible des revenus fonciers pour les bailleurs au régime réel (bail nu) ou des recettes en LMNP au régime réel (bail meublé).
💡 Astuce fiscale : la prime GLI est une charge déductible des revenus fonciers (bail nu) ou des bénéfices BIC (bail meublé) si vous optez pour le régime réel. Consultez notre guide sur les revenus fonciers et la location nue pour en savoir plus.
5. Visale : l'alternative gratuite de l'État
Visaleest une garantie gratuite proposée par Action Logement (organisme paritaire) qui s'adresse à certains profils de locataires. Le principe est identique à la GLI : en cas d'impayé, Action Logement verse les loyers au bailleur puis se retourne contre le locataire.
Qui peut bénéficier de Visale ?
- Salariés en mobilité professionnelle ou entrant dans leur premier emploi
- Jeunes de moins de 30 ans (sans condition de statut)
- Personnes en situation précaire sur le marché du travail
- Certains ménages en difficulté financière
Les limites de Visale
Visale est gratuit mais ses conditions d'éligibilité sont plus restrictives qu'une GLI. La couverture est limitée à 36 mois d'impayés et ne couvre généralement pas les dégradations. Par ailleurs, le loyer ne peut pas dépasser certains plafonds selon la zone géographique.
6. GLI ou caution ? Comment choisir ?
| Critère | GLI | Caution solidaire | Visale |
|---|---|---|---|
| Couverture loyers impayés | Oui (24 à 36 mois) | Non directement | Oui (jusqu'à 36 mois) |
| Couverture dégradations | Souvent incluse | Non | Non |
| Frais de procédure | Oui | Non | Partiellement |
| Coût pour le bailleur | 2 à 4 % du loyer/an | Gratuit | Gratuit |
| Conditions locataire | Revenus ≥ 3× loyer | Garant solvable | Profil spécifique |
| Cumulable avec caution | Non (sauf étudiant) | Oui | Non |
En pratique, la GLI est préférable lorsque le profil du locataire est solide (CDI, revenus suffisants) et que vous souhaitez une couverture automatique sans dépendre d'un garant tiers. La caution solidaire reste intéressante pour les jeunes locataires avec des parents solvables qui peuvent se porter garants.
Quel que soit le mécanisme retenu, si un locataire cesse de payer, la procédure débute généralement par l'activation de la clause résolutoire du bail — la GLI prend en charge les loyers pendant toute la durée de cette procédure judiciaire.
7. Comment souscrire une GLI ?
La souscription se fait avant la signature du bail, dès la sélection du locataire. Voici les étapes habituelles :
1. Collectez le dossier locataire complet
Pièce d'identité, 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, contrat de travail (ou K-bis si indépendant). Sans dossier complet, l'assureur ne peut pas valider la souscription.
2. Soumettez le dossier à l'assureur
La demande peut être faite en ligne chez la plupart des assureurs (Cautioneo, Galian, Allianz, etc.) ou via votre agence immobilière si elle propose ce service. L'assureur donne une réponse sous 24 à 72 h.
3. Signez le contrat de bail
Une fois l'accord de l'assureur obtenu, vous pouvez signer le contrat de location. La GLI prend effet à la date d'entrée dans les lieux, sans période de carence dans les meilleurs contrats.
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8. FAQ assurance loyers impayés
❓ La GLI remplace-t-elle la caution ?
Non, la GLI et la caution sont deux mécanismes distincts. Depuis la loi ALUR, un bailleur ne peut pas cumuler une assurance GLI et une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il doit donc choisir entre l'un ou l'autre.
❓ Quel est le coût moyen d'une GLI ?
Le coût d'une GLI varie généralement entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 800 € par mois, cela représente entre 192 € et 384 € par an. Certains contrats premium avec couverture étendue peuvent aller jusqu'à 5 %.
❓ La GLI couvre-t-elle les dégradations locatives ?
La plupart des contrats GLI incluent une garantie de dégradations locatives qui couvre les travaux de remise en état au-delà du dépôt de garantie. Les montants couverts varient selon les contrats (souvent jusqu'à 2 à 3 mois de loyer en plus du dépôt).
❓ Peut-on cumuler GLI et caution ?
Non, depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur ne peut pas exiger à la fois une GLI (qui couvre les impayés) et une caution solidaire d'un tiers. L'exception concerne les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé.
❓ Combien de temps la GLI couvre-t-elle les impayés ?
La durée de couverture varie selon les contrats. La plupart des GLI couvrent les impayés pendant 24 à 36 mois, y compris pendant la procédure judiciaire d'expulsion. Certains contrats premium garantissent jusqu'à 36 mois de loyers impayés.