1. Qu'est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus foncierssont les revenus tirés de la location d'un bien immobilier non meublé (location nue). Ils concernent les propriétaires qui louent des appartements, maisons, locaux commerciaux, parkings ou terrains sans mobilier.
Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le régime fiscal applicable dépend du montant des loyers perçus et du choix du propriétaire entre deux options : le micro-foncier ou le régime réel.
💡 Location nue vs location meublée :en location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sous le statut LMNP. Ce n'est pas le même régime fiscal. Consultez notre comparatif bail meublé vs bail vide pour comprendre les différences.
Les revenus fonciers comprennent les loyers effectivement encaisséspendant l'année, mais aussi certains revenus accessoires : les subventions ANAH pour travaux, les indemnités d'assurance suite à un sinistre, ou les pas-de-porte perçus pour un local commercial.
2. Micro-foncier vs régime réel : comparatif
Le choix entre ces deux régimes est la décision fiscale la plus importante pour un bailleur en location nue. Voici un tableau comparatif complet :
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil | < 15 000 €/an de loyers bruts | Pas de plafond |
| Abattement / déduction | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles déductibles |
| Déclaration | Case 4BE (déclaration 2042) | Formulaire 2044 détaillé |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global |
| Simplicité | Très simple | Plus complexe (comptabilité) |
| Engagement | Aucun | 3 ans minimum si choix volontaire |
| Idéal pour | Peu de charges, pas d'emprunt | Emprunt en cours, travaux, charges élevées |
⚠️ Engagement de 3 ans : si vous optez volontairement pour le régime réel alors que vous êtes éligible au micro-foncier, vous êtes engagé pour 3 ans minimum. Ce choix est irrévocable pendant cette période. Faites vos calculs avant de vous décider.
3. Le micro-foncier en détail
Le micro-foncier est le régime le plus simple. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an(tous biens confondus).
Comment ça marche
L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %sur vos loyers bruts. Vous êtes imposé sur les 70 % restants. Aucun justificatif de charges n'est nécessaire — l'abattement de 30 % est censé couvrir l'ensemble de vos frais.
Formule micro-foncier
Revenu imposable = Loyers bruts × 70 %
L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement
Conditions d'éligibilité
- Revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an
- Le bien ne doit pas bénéficier d'un régime fiscal spécial (Pinel, Malraux, Denormandie, monuments historiques)
- Vous ne devez pas détenir de parts de SCI ou SCPI non soumises à l'IS
💡 Quand rester en micro-foncier :si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers (pas d'emprunt en cours, peu de travaux, charges de copropriété faibles), le micro-foncier est plus avantageux car l'abattement de 30 % dépasse vos charges réelles.
4. Le régime réel : charges déductibles
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles de vos revenus fonciers. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts, et peut être choisi volontairement en dessous de ce seuil (engagement de 3 ans).
Charges déductibles par catégorie
Emprunt
✓Intérêts d'emprunt
✓Frais de dossier bancaire
✓Assurance emprunteur
✓Frais de garantie (hypothèque, caution)
Travaux
✓Entretien et réparation (peinture, plomberie, toiture)
✓Amélioration (double vitrage, isolation, chauffage)
✓Mise aux normes (électricité, gaz, amiante)
Assurances
✓Assurance PNO (propriétaire non occupant)
✓Garantie loyers impayés (GLI)
✓Assurance vacance locative
Taxes et frais
✓Taxe foncière (hors TEOM)
✓Frais de gestion locative (agence)
✓Frais de comptabilité
✓Frais de procédure juridique
✓Cotisations chambre syndicale
Copropriété
✓Charges non récupérables sur le locataire
✓Provisions pour charges de copropriété
✓Travaux votés en AG (quote-part)
Charges NON déductibles
✗Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
✗Amortissement du bien immobilier
✗Capital remboursé sur l'emprunt (seuls les intérêts sont déductibles)
✗TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) — récupérable sur le locataire
✗Dépenses d'ameublement (meubles, électroménager)
✗Frais de notaire à l'achat
⚠️ Distinction travaux :seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. En cas de doute, consultez un expert-comptable avant d'engager des dépenses.
5. Le déficit foncier : un levier puissant
Le déficit foncierest l'un des mécanismes fiscaux les plus intéressants pour les propriétaires bailleurs en location nue. Il se produit quand vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers.
Comment ça fonctionne
Le déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le cadre du dispositif spécifique.
Le surplus du déficit foncier (au-delà de 10 700 €) et la part liée aux intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple de déficit foncier
💡 Condition importante : pour bénéficier du déficit foncier imputable sur le revenu global, vous devez conserver le bien en location pendant au moins 3 ansaprès l'imputation. Si vous vendez ou arrêtez de louer avant, le déficit sera remis en cause.
6. Exemples de calcul concrets
Cas 1 : T2 sans emprunt, peu de charges
Situation
Loyer : 650 €/mois → 7 800 €/an
Charges réelles : taxe foncière (600 €) + assurance PNO (120 €) + petites réparations (300 €) = 1 020 €
TMI (tranche marginale d'imposition) : 30 %
Micro-foncier
Imposable : 7 800 × 70 % = 5 460 €
IR : 5 460 × 30 % = 1 638 €
PS : 5 460 × 17,2 % = 939 €
Total : 2 577 €
Régime réel
Imposable : 7 800 - 1 020 = 6 780 €
IR : 6 780 × 30 % = 2 034 €
PS : 6 780 × 17,2 % = 1 166 €
Total : 3 200 €
→ Micro-foncier gagnant : économie de 623 €/an
Cas 2 : T3 avec emprunt et travaux
Situation
Loyer : 900 €/mois → 10 800 €/an
Intérêts emprunt : 3 200 € | Assurance emprunteur : 400 €
Taxe foncière : 900 € | Assurance PNO : 180 € | Travaux peinture : 2 500 €
Charges déductibles totales : 7 180 €
TMI : 30 %
Micro-foncier
Imposable : 10 800 × 70 % = 7 560 €
IR + PS : 7 560 × 47,2 % = 3 568 €
Régime réel
Imposable : 10 800 - 7 180 = 3 620 €
IR + PS : 3 620 × 47,2 % = 1 709 €
→ Régime réel gagnant : économie de 1 859 €/an
7. Comment déclarer ses revenus fonciers
En micro-foncier
C'est très simple : reportez le montant total des loyers brutsperçus pendant l'année en case 4BEde votre déclaration de revenus (formulaire 2042). L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l'administration fiscale. Vous n'avez rien d'autre à remplir.
En régime réel
Vous devez remplir la déclaration annexe 2044 qui détaille, pour chaque bien immobilier :
- L'adresse et la nature du bien
- Le montant des loyers encaissés
- Le détail de chaque charge déductible (avec justificatifs)
- Le résultat foncier (bénéfice ou déficit) par bien
- Le résultat foncier global reporté sur la déclaration 2042
Si vous bénéficiez d'un régime fiscal spécial (Pinel, Denormandie, Malraux), utilisez la déclaration 2044-SPE (spéciale).
💡 Conservez vos justificatifs :factures de travaux, tableaux d'amortissement d'emprunt, avis de taxe foncière, quittances d'assurance, relevés de charges de copropriété. L'administration peut les demander pendant 3 ans après la déclaration.
8. Prélèvements sociaux et imposition totale
Les revenus fonciers nets sont soumis à deux types de prélèvements :
| Prélèvement | Taux | Détail |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | TMI | 0 %, 11 %, 30 % ou 41 % |
| CSG | 9,2 % | Dont 6,8 % déductible |
| CRDS | 0,5 % | Non déductible |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | Non déductible |
| Total prélèvements sociaux | 17,2 % | S'ajoute à l'IR |
Concrètement, pour un propriétaire à la TMI de 30 %, chaque euro de revenu foncier net est taxé à 47,2 %(30 % IR + 17,2 % PS). C'est pourquoi l'optimisation des charges déductibles est si importante.
9. Optimiser sa fiscalité : conseils pratiques
1. Planifiez vos travaux stratégiquement
Concentrez les travaux déductibles sur une ou deux années pour créer un déficit foncier important, imputable sur votre revenu global. Étalez les travaux sur plusieurs années si vous êtes proche du plafond de 10 700 €.
2. Déduisez tous les intérêts d'emprunt
Les intérêts sont déductibles tant que l'emprunt est lié à l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien loué. Pensez aussi à l'assurance emprunteur et aux frais de garantie (hypothèque, cautionnement).
3. N'oubliez pas les frais de gestion
Si vous faites appel à une agence immobilière pour la gestion locative, les honoraires sont intégralement déductibles. Idem pour les frais de comptabilité si vous faites appel à un expert-comptable.
4. Envisagez le passage en meublé
Si votre imposition foncière est trop élevée et que vos charges sont faibles, le passage en location meublée (LMNP)peut être plus avantageux grâce à l'amortissement du bien. Consultez notre comparatif bail meublé vs bail vide.
5. Vérifiez la taxe foncière
La taxe foncière (hors TEOM) est intégralement déductible des revenus fonciers. Attention : la TEOM n'est pas déductible car elle est récupérable sur le locataire via les charges.
10. Location nue vs meublée : quel choix fiscal ?
| Critère fiscal | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie | Revenus fonciers | BIC |
| Micro | 30 % abattement | 50 % abattement |
| Seuil micro | 15 000 €/an | 77 700 €/an |
| Amortissement | Non | Oui (bien + mobilier) |
| Déficit imputable | 10 700 €/an sur revenu global | Report sur BIC futurs uniquement |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Déclaration | 2044 | 2031 + bilan comptable |
En résumé : la location nue est plus simple et offre le déficit foncier. La location meublée offre l'amortissement et un abattement micro plus élevé. Le meilleur choix dépend de votre situation personnelle : montant du loyer, charges, emprunt, travaux prévus et TMI.
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11. Questions fréquentes
Qu'est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont les loyers perçus par un propriétaire qui loue un bien immobilier non meublé (location nue). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ils se distinguent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui concernent la location meublée.
Quelle différence entre micro-foncier et régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts (si revenus fonciers < 15 000 €/an). Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière). Le réel est plus avantageux quand les charges dépassent 30 % des loyers.
Quelles charges peut-on déduire en régime réel ?
Les charges déductibles sont : les intérêts d'emprunt et frais bancaires, les travaux d'entretien et de réparation, les primes d'assurance (PNO, GLI), la taxe foncière (hors TEOM), les frais de gestion (agence, comptable), les charges de copropriété non récupérables, et les frais de procédure juridique.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit quand vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique). Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Peut-on amortir un bien en location nue ?
Non. Contrairement à la location meublée (LMNP), la location nue ne permet pas d'amortir le bien immobilier ni le mobilier. C'est l'une des principales différences fiscales entre les deux régimes. Pour bénéficier de l'amortissement, il faut passer en location meublée.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
En micro-foncier, il suffit de reporter le montant des loyers bruts en case 4BE de la déclaration 2042. En régime réel, il faut remplir la déclaration annexe 2044 (ou 2044-SPE pour les régimes spéciaux) qui détaille les revenus et les charges par bien immobilier.
Quand le régime réel est-il plus intéressant ?
Le régime réel est plus intéressant quand vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts. C'est souvent le cas quand vous avez un emprunt en cours (intérêts déductibles), des travaux importants à réaliser, ou des charges de copropriété élevées. Faites la simulation avant de choisir.
Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils aux revenus fonciers ?
Oui. Les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. Une partie de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu global l'année suivante.