1. Tableau comparatif complet
Voici un récapitulatif de toutes les différences entre le bail meublé et le bail nu :
| Critère | Bail meublé | Bail vide (nu) |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans (6 ans si personne morale) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer HC | 1 mois de loyer HC |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis bailleur | 3 mois avant échéance | 6 mois avant échéance |
| Charges locatives | Provisions ou forfait | Provisions avec régularisation |
| Mobilier | Liste légale obligatoire (décret 2015) | Aucun mobilier fourni |
| Inventaire | Obligatoire (annexe au bail) | Non applicable |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
| Fiscalité bailleur | BIC — statut LMNP | Revenus fonciers |
| Régime micro | Micro-BIC : abattement 50 % | Micro-foncier : abattement 30 % |
| Régime réel | Charges + amortissements déductibles | Charges déductibles uniquement |
| Renouvellement | Tacite pour 1 an | Tacite pour 3 ans |
| Encadrement des loyers | Oui en zone tendue | Oui en zone tendue |
2. Durée du bail et renouvellement
C'est la différence la plus visible. Le bail meubléest conclu pour une durée minimale d'un an, renouvelable tacitement. Le bail vide est conclu pour 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI).
En pratique, cela signifie que le bailleur en meublé peut récupérer son logement plus rapidement (à chaque échéance annuelle, avec un préavis de 3 mois et un motif légal). En location vide, il faut attendre la fin des 3 ans.
Le bail étudiant (9 mois, non renouvelable) et le bail mobilité(1 à 10 mois) sont des variantes du bail meublé qui n'existent pas en location vide. Consultez nos pages dédiées au bail étudiant et au bail mobilité.
3. Préavis : locataire et bailleur
En bail meublé, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'1 mois. Le bailleur doit respecter un préavis de 3 moisavant l'échéance.
En bail vide, le préavis du locataire est de 3 mois(réduit à 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs comme une mutation, une perte d'emploi, ou si le locataire est bénéficiaire du RSA/AAH). Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois.
Pour tout savoir sur les cas de préavis réduit, consultez notre guide complet sur le préavis de location.
4. Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en bail meublé, contre 1 moisen bail vide. C'est un avantage pour le bailleur en meublé (plus de sécurité) mais un inconvénient pour le locataire (somme plus élevée à verser à l'entrée).
Exception : en bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Pour les détails sur les retenues et la restitution, consultez notre guide sur le dépôt de garantie.
5. Charges locatives
En bail vide, les charges sont obligatoirement récupérées sous forme de provisions avec régularisation annuelle. Le bailleur doit justifier les charges réelles et rembourser le trop-perçu ou demander le complément.
En bail meublé, le bailleur a le choix entre les provisions avec régularisation ou un forfait de charges. Le forfait est plus simple à gérer car il n'y a pas de régularisation, mais il doit être fixé à un montant réaliste.
6. Mobilier obligatoire en meublé
Pour qu'un logement soit qualifié de meublé, il doit contenir un mobilier minimum défini par le décret n°2015-981. Cette liste comprend la literie, les volets ou rideaux, les plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, la vaisselle, une table, des sièges, des rangements, des luminaires et du matériel d'entretien.
💡 Risque de requalification : si le mobilier est insuffisant ou inadapté, le juge peut requalifier le bail meublé en bail vide. Les conséquences sont lourdes : durée passée à 3 ans, dépôt ramené à 1 mois, fiscalité modifiée rétroactivement.
L'inventaire du mobilier doit être annexé au bail. Consultez notre page sur le bail meublé pour la liste complète.
7. Fiscalité : revenus fonciers vs LMNP
C'est souvent l'argument décisif pour les bailleurs.
En bail vide : revenus fonciers
Les loyers sont imposés comme revenus fonciers. Deux options : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an) ou le régime réel(déduction des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière). Les amortissements ne sont pas déductibles.
En bail meublé : BIC et statut LMNP
Les loyers sont imposés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Deux options : le micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges ET des amortissements du bien et du mobilier). Le régime réel en LMNP permet souvent de réduire l'imposition à zéro pendant plusieurs années.
⚠️ Attention : la fiscalité évolue régulièrement. Les règles mentionnées ici sont indicatives. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.
8. Quel bail choisir selon votre situation ?
Choisir le bail meublé si :
- Vous voulez plus de flexibilité (durée 1 an, préavis court)
- Vous ciblez des locataires de passage (étudiants, jeunes actifs, mobilité)
- Vous voulez optimiser votre fiscalité (LMNP au réel)
- Votre logement est déjà équipé ou facile à meubler
- Vous acceptez un turnover locataire plus fréquent
Choisir le bail vide si :
- Vous cherchez des locataires stables sur le long terme
- Vous ne souhaitez pas investir dans du mobilier
- Votre logement est grand (T3+) et attire des familles
- Vous préférez une gestion locative simple et prévisible
- Vous n'avez pas besoin d'optimisation fiscale poussée
Quel que soit votre choix, vous pouvez générer votre contrat adapté sur notre page contrat de location.
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9. Questions fréquentes
Quelle est la principale différence entre bail meublé et bail vide ?
Le bail meublé concerne un logement équipé d'un mobilier suffisant pour y vivre immédiatement (liste fixée par décret). Le bail vide concerne un logement sans mobilier. Cela impacte la durée du bail (1 an vs 3 ans), le dépôt de garantie (2 mois vs 1 mois), le préavis (1 mois vs 3 mois) et la fiscalité du bailleur.
Quel bail est le plus avantageux pour le bailleur ?
Le bail meublé offre plus de flexibilité au bailleur : durée plus courte (1 an), préavis de congé de 3 mois au lieu de 6, et fiscalité souvent plus avantageuse grâce au régime LMNP (abattement de 50 % en micro-BIC ou déduction des charges et amortissements au réel). Le bail nu offre en revanche une plus grande stabilité locative.
Quel bail est le plus avantageux pour le locataire ?
Le bail vide offre plus de stabilité au locataire : durée de 3 ans, dépôt de garantie limité à 1 mois. Le bail meublé offre plus de souplesse : préavis d'1 mois pour partir, logement prêt à habiter sans achat de mobilier. Le choix dépend de la situation personnelle.
Peut-on passer d'un bail meublé à un bail vide ?
Oui, mais cela nécessite de signer un nouveau contrat de bail. Le passage d'un bail meublé à un bail vide implique de retirer le mobilier, de modifier la durée (3 ans minimum), le dépôt de garantie (1 mois) et de changer de régime fiscal. Le locataire doit donner son accord.
Quels meubles sont obligatoires pour un bail meublé ?
La liste est fixée par le décret n°2015-981 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager. Si le mobilier est insuffisant, le juge peut requalifier le bail en location vide.
La fiscalité est-elle vraiment différente ?
Oui. En bail vide, les revenus sont imposés comme revenus fonciers (abattement de 30 % en micro-foncier). En bail meublé, les revenus relèvent des BIC avec le statut LMNP (abattement de 50 % en micro-BIC, ou déduction des charges et amortissements au régime réel). Le meublé est souvent plus avantageux fiscalement.