1. Qu'est-ce qu'un garant de location ?
Un garant (aussi appelé caution) est une personne physique ou morale qui s'engage à payer les loyers et charges à la place du locataire si celui-ci est défaillant. C'est un contrat de cautionnement régi par le Code civil (articles 2288 et suivants).
Le bailleur peut exiger un garant pour se prémunir contre le risque d'impayé, notamment quand le locataire est jeune, en CDD, en période d'essai, étudiant ou que ses revenus sont jugés insuffisants. La demande de garant est totalement légale et très répandue en France.
⚠️ Cumul GLI interdit : depuis la loi ALUR, un bailleur ne peut pas exiger à la fois un garant physique etune assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Voir notre guide sur l'assurance loyers impayés (GLI).
2. Qui peut se porter garant ?
La loi n'impose aucun lien de parenté entre le locataire et son garant. N'importe quelle personne physique majeure peut s'engager : parent, ami, collègue, concubin. Des personnes morales (entreprises, associations) peuvent également se porter garantes dans certains cas.
En pratique, les bailleurs vérifient la solvabilité du garant selon des critères proches de ceux appliqués au locataire lui-même :
| Critère | Recommandation courante |
|---|---|
| Revenus | En général 3 à 4 fois le loyer charges comprises |
| Situation | CDI, fonctionnaire, retraité avec pension stable |
| Domicile | France métropolitaine ou DOM de préférence |
| Âge | Pas de limite légale, mais retraités âgés souvent refusés |
| Lien | Parent, ami, collègue — aucun lien de parenté obligatoire |
Il n'existe pas de règle légale fixant un ratio de revenus minimum pour le garant, mais la pratique courante est d'exiger 3 à 4 fois le loyer charges comprises, en revenus nets mensuels stables.
3. Documents exigés au garant
La liste des pièces justificatives que le bailleur peut demander au garant est encadrée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 (dit décret Alur). Il ne peut pas exiger d'autres documents que ceux prévus par ce texte.
- Carte d'identité ou passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Justificatif de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition
- Justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, attestation employeur
- RIB (pour certains bailleurs)
💡 Documents interdits : le bailleur ne peut pas demander un extrait de casier judiciaire, une photo, un dossier médical, un relevé bancaire des 3 derniers mois ou une attestation de bonne tenue de compte.
4. Garant simple vs garant solidaire
Il existe deux formes de cautionnement, avec des implications très différentes pour le bailleur et le garant :
Caution simple
- Le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire
- Se retourne contre le garant uniquement si le locataire est insolvable
- Bénéfice de discussion et de division
- Rare en pratique (très peu protecteur pour le bailleur)
Caution solidaire ✓
- Le bailleur peut actionner directement le garant
- Sans avoir à poursuivre le locataire en premier
- Forme quasi exclusive dans les baux résidentiels
- Beaucoup plus protecteur pour le bailleur
Dans la quasi-totalité des contrats de location résidentielle, la caution prévue est une caution solidaire. Cela signifie qu'en cas d'impayé, le bailleur peut envoyer directement une mise en demeure au garant, sans attendre la décision d'un tribunal contre le locataire.
5. L'acte de cautionnement : que doit-il contenir ?
L'acte de cautionnementest le document signé par le garant. La loi du 6 juillet 1989 impose des mentions obligatoires à peine de nullité. Depuis la loi ELAN de 2018, l'acte peut être rédigé sur papier libre — la mention manuscrite intégrale n'est plus obligatoire — mais il doit impérativement préciser :
- Le montant du loyer et des conditions de révision en chiffres et en lettres
- La mention que le garant a bien pris connaissance du bail
- La solidarité de la caution (si souhaitée)
- La durée de l'engagement
- La date et la signature du garant
⚠️ Acte de cautionnement à durée déterminée :si l'acte fixe une durée limite (ex. : "jusqu'au 31 décembre 2028"), le garant est libéré automatiquement à cette date, même si le locataire est encore en place. Préférez un acte à durée indéterminée pour une protection continue.
6. Durée de l'engagement du garant
Sauf mention contraire dans l'acte, le cautionnement couvre toute la durée du bail, y compris les reconductions tacites. Le garant ne peut pas se retirer librement en cours de bail.
Le garant reste engagé même en cas de :
- Changement de locataire en colocation (si clause de solidarité)
- Reconduction tacite du bail
- Avenant au bail (augmentation de loyer) — sauf si le garant n'a pas été informé
Important :si le loyer est modifié par avenant sans que le garant en soit informé et qu'il ne l'a pas accepté, le garant reste engagé pour le montant d'origine, pas pour le nouveau montant.
7. Résiliation de la caution
Le garant peut mettre fin à son engagement en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réceptionau bailleur. Mais cette résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours au moment de la notification.
Cela signifie que si le bail est reconduit tacitement pour 3 ans et que le garant envoie sa résiliation pendant cette période, il reste engagé jusqu'à la fin des 3 ans, même s'il a notifié sa volonté de se retirer dès le début.
La résiliation de la caution intervient souvent en parallèle de celle du bail. Notre guide sur la résiliation de bail et le congé détaille les délais et formalités applicables selon le type de bail et le motif invoqué.
💡 Conseil bailleur : en cas de résiliation de la caution, demandez immédiatement au locataire de fournir un nouveau garant ou souscrivez une GLI. Un bien loué sans aucune garantie est un risque non couvert.
8. Alternatives : Visale, GLI, caution bancaire
Lorsqu'un locataire ne peut pas présenter de garant physique solvable, plusieurs alternatives existent :
| Critère | Garant physique | Visale | GLI (assurance) |
|---|---|---|---|
| Coût | Gratuit | Gratuit | 2,5 % à 4,5 % du loyer/an |
| Couverture impayés | Illimitée | 36 mois | 12 à 36 mois selon contrat |
| Dégradations | Non | Oui (mobilier) | Selon contrat |
| Eligibilité | Tous profils | Moins de 30 ans ou salarié mobile | Locataire solvable exigé |
| Délai de remboursement | Procédure judiciaire | 3 mois max | 1 à 3 mois |
| Compatibilité GLI | Non (sauf étudiant) | Non | Oui (seule solution) |
Visaleest la solution gratuite proposée par Action Logement. Elle est particulièrement adaptée aux jeunes actifs, étudiants et salariés en mobilité. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés et les dégradations locatives. Voir notre comparatif GLI vs Visale.
9. Bailleur : GLI ou garant physique, que choisir ?
Pour le bailleur, le choix entre exiger un garant ou souscrire une GLI dépend du profil du locataire et de son appétit au risque :
- Garant physique : gratuit, efficace si le garant est solvable, mais les recours peuvent être longs en cas de défaillance simultanée du locataire et du garant.
- GLI : payante (2,5 à 4,5 % du loyer annuel), mais remboursement rapide, couverture dégradations souvent incluse, gestion des sinistres assurée. Idéale pour les bailleurs qui veulent une protection sans démarches judiciaires.
- Visale : gratuite pour le bailleur, mais réservée à certains profils de locataires. À activer avant la signature du bail.
Rappel : un bailleur ne peut pas cumuler GLI et garant physique (sauf locataire étudiant ou apprenti). Il doit choisir l'une ou l'autre protection.
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10. Questions fréquentes
Un locataire peut-il avoir plusieurs garants ?
Oui, un locataire peut présenter plusieurs garants. Chacun d'eux signe un acte de cautionnement distinct. En cas d'impayé, le bailleur peut se retourner contre l'un ou l'autre des garants. Si la caution est solidaire (ce qui est le cas le plus courant), le bailleur peut actionner n'importe lequel des garants sans avoir à poursuivre le locataire en premier.
Le bailleur peut-il refuser un garant ?
Oui, le bailleur est libre d'accepter ou de refuser un garant. Il peut exiger que le garant justifie de revenus suffisants (en général 3 à 4 fois le loyer) et d'une situation stable (CDI, fonctionnaire, retraité). Il n'est pas obligé d'accepter un garant à l'étranger ou dont la solvabilité est insuffisante.
Quelle différence entre garant simple et garant solidaire ?
Le garant simple (bénéfice de discussion) oblige le bailleur à poursuivre d'abord le locataire avant de se retourner contre le garant. Le garant solidaire est beaucoup plus protecteur pour le bailleur : il peut actionner directement le garant sans attendre d'avoir épuisé ses recours contre le locataire. La quasi-totalité des baux prévoient une caution solidaire.
Jusqu'à quand le garant est-il engagé ?
Le garant est engagé pour toute la durée du bail, y compris les reconductions tacites. Il peut se dégager en envoyant une lettre recommandée au bailleur, mais cette résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours au moment de la notification. Il reste donc responsable des dettes de loyer survenues avant sa sortie.
Le garant peut-il être un proche à l'étranger ?
Techniquement rien ne l'interdit, mais les bailleurs refusent souvent un garant domicilié à l'étranger car les recours judiciaires sont complexes et coûteux en cas d'impayé. Dans ce cas, les alternatives Visale (Action Logement) ou une GLI sont généralement préférées.
Visale remplace-t-il vraiment un garant physique ?
Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement qui couvre jusqu'à 36 mois d'impayés de loyer et de charges. Elle est réservée aux moins de 30 ans, aux salariés du privé en mobilité professionnelle, et à certains autres profils. Pour le bailleur, elle offre une couverture équivalente à un bon garant physique, avec l'avantage d'un remboursement direct par Action Logement.
Peut-on cumuler Visale et un garant physique ?
Non. Un bailleur ne peut pas exiger à la fois une assurance loyers impayés (GLI) et un garant physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En pratique, on choisit soit Visale, soit un garant, soit une GLI — pas plusieurs à la fois (sauf exception étudiante).
Que se passe-t-il si le garant décède en cours de bail ?
Le décès du garant met fin à la caution pour les dettes nées après le décès. Les héritiers ne reprennent pas l'engagement de cautionnement pour les loyers futurs. En revanche, ils restent responsables des dettes déjà constituées au moment du décès. Le bailleur peut demander au locataire de fournir un nouveau garant.