Encadrement des loyers 2025 : villes, règles et plafonds

1. Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un dispositif légal qui limite le montant des loyers dans les zones dites "tendues", où la demande de logements excède fortement l'offre. Il a été instauré par la loi ALUR de 2014 et renforcé par la loi ELAN de 2018.

Le principe est simple : dans les communes concernées, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence varie selon le type de logement (meublé ou nu), le nombre de pièces, la période de construction et la zone géographique précise.

2. Les villes concernées en 2025

En 2025, l'encadrement des loyers s'applique dans les communes qui ont demandé à y adhérer dans le cadre d'un arrêté préfectoral spécifique. Voici les principales zones concernées :

3. Comment fonctionne le loyer de référence ?

Le loyer de référence est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Il est fixé par arrêté préfectoral et varie selon quatre critères cumulatifs :

• Le type de location : meublée ou nue (les loyers meublés sont généralement plus élevés)
• Le nombre de pièces : studio/T1, T2, T3, T4 et plus
• La période de construction de l'immeuble : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990
• La zone géographique : le quartier ou secteur au sein de la commune

Pour chaque combinaison de critères, il existe trois valeurs :

Exemple concret : Pour un T2 meublé de 35m² à Paris dans le 11e arrondissement, construit entre 1971 et 1990, le loyer de référence peut être de 27 €/m², avec un loyer majoré à 32,40 €/m². Le loyer mensuel hors charges maximum sera donc de 35 × 32,40 = 1 134 €.

4. Le complément de loyer

Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un loyer supérieur au loyer de référence majoré, le bailleur peut appliquer un complément de loyer. Mais ce complément est encadré strictement :

• Il doit être mentionné explicitement dans le bail avec sa justification détaillée
• Il doit correspondre à des caractéristiques précises non prises en compte dans le loyer de référence : vue exceptionnelle, terrasse ou jardin privatif, équipements haut de gamme, localisation exceptionnelle...
• Il ne peut pas être demandé pour un logement qui présente au moins une des caractéristiques suivantes : absence de vis-à-vis, logement sous les combles, humidité, manque de luminosité, absence d'installation sanitaire ou de cuisine indépendante
• Le locataire peut contester le complément de loyer devant la Commission Départementale de Conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail

5. Ce que vous devez mentionner dans le bail

Dans les zones soumises à l'encadrement, le bail doit obligatoirement mentionner :

• Le loyer de référence applicable à la date de signature du bail
• Le loyer de référence majoré
• Le loyer de référence minoré
• Le montant du complément de loyer et sa justification (si applicable)
• Le loyer du précédent locataire (si le logement a été loué dans les 18 derniers mois)

L'omission de ces mentions expose le bailleur à une action du locataire en diminution du loyer, avec remboursement des trop-perçus.Notre formulaire de génération de bail prend en compte ces mentions obligatoires.

6. Sanctions en cas de dépassement

Les sanctions pour non-respect de l'encadrement des loyers sont significatives et s'appliquent de plein droit :

• Le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour demander la mise en conformité du loyer
• En cas d'échec de la conciliation, il peut saisir le tribunal judiciaire qui peut ordonner la réduction du loyer
• Le bailleur devra rembourser tous les trop-perçus depuis la signature du bail (prescription de 3 ans)
• Des amendes administratives sont prévues pour les bailleurs récidivistes : jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale
• Les agences immobilières qui pratiquent des loyers illégaux s'exposent à des sanctions disciplinaires

7. Le cas de Paris : fonctionnement spécifique

Paris dispose du dispositif d'encadrement des loyers le plus abouti de France, géré par la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement). Il couvre l'ensemble des 20 arrondissements, divisés en 80 zones géographiques distinctes.

Pour trouver les loyers de référence applicables à Paris, le site encadrementdesloyers.fr permet de saisir l'adresse précise du logement et d'obtenir instantanément les trois valeurs de référence applicables selon le type de bail, le nombre de pièces et l'époque de construction.

8. Vérifier si votre logement est concerné

Voici comment vérifier rapidement si votre logement est soumis à l'encadrement des loyers :