1. Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens de la loi ?
Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablementau regard des exigences de la vie courante.
Cette définition est précisée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui dresse la liste limitative des éléments de mobilier devant être présents dans un logement meublé. En dessous de ce seuil, le logement ne peut légalement pas être loué sous le régime du bail meublé.
Le régime du bail meublé offre des avantages significatifs par rapport au bail nu : durée d'un an (9 mois pour les étudiants), préavis de départ d'un mois pour le locataire, fiscalité avantageuse avec le statut LMNP. Ces avantages sont conditionnés au respect de la liste réglementaire.
2. La liste légale des meubles obligatoires (décret 2015)
Le décret du 31 juillet 2015 impose la présence de 10 catégories d'élémentsdans tout logement meublé. Voici la liste complète avec le niveau de détail attendu :
| Élément | Obligatoire ? | Précisions |
|---|---|---|
| Literie | ✓ Oui | Lit avec couette ou couverture. Le matelas seul est insuffisant. |
| Volets ou rideaux dans les chambres | ✓ Oui | Dispositif d'occultation dans chaque pièce destinée au sommeil. |
| Plaques de cuisson | ✓ Oui | Au minimum deux plaques de cuisson fonctionnelles. |
| Four ou four à micro-ondes | ✓ Oui | L'un ou l'autre suffit. Les deux ne sont pas requis. |
| Réfrigérateur avec compartiment congélateur | ✓ Oui | Ou réfrigérateur + congélateur séparés. La température du congélateur doit être ≤ -6°C. |
| Vaisselle et ustensiles de cuisine | ✓ Oui | En quantité suffisante pour les repas quotidiens du nombre d'occupants. |
| Table et sièges | ✓ Oui | Table à manger et chaises en nombre suffisant. |
| Rangements | ✓ Oui | Étagères, placard ou penderie pour les vêtements. |
| Luminaires | ✓ Oui | Dans chaque pièce principale. Le logement ne peut pas être livré sans éclairage. |
| Matériel d'entretien ménager | ✓ Oui | Balai, aspirateur (si moquette), seau. Adapté au type de sols. |
| Connexion internet | Non | Non obligatoire légalement, mais très recommandé. Souvent stipulé dans le bail. |
| Télévision | Non | Non obligatoire légalement. Peut être précisé dans l'inventaire comme "équipement complémentaire". |
⚠️ Attention aux studios : dans un studio ou un T1, la même pièce sert de chambre et de séjour. Tous les éléments de la liste restent obligatoires. Le lit doit être présent même si la surface est réduite.
3. Équipements complémentaires recommandés
Au-delà des 10 éléments obligatoires, certains équipements améliorent sensiblement l'attractivité du logement et réduisent le risque de litige :
Cuisine & salle de bains
- Cafetière ou bouilloire
- Grille-pain
- Sèche-cheveux
- Lave-vaisselle (si place)
- Lave-linge ou accès laverie
Confort & connectivité
- Connexion internet (box incluse)
- Télévision
- Bureau et chaise de bureau
- Miroir dans la salle de bains
- Fer à repasser et planche
Ces équipements complémentaires doivent figurer dans l'inventaire dès lors qu'ils sont présents dans le logement. À la sortie, leur absence ou leur dégradation pourra faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie.
4. Comment rédiger un inventaire solide ?
Un bon inventaire doit être précis, daté, signé et, idéalement, accompagné de photos horodatées. Voici les éléments à inclure pour chaque objet :
- Désignation précise :le type, la marque et le modèle si possible (ex. : « Canapé 3 places gris tissu, marque IKEA, modèle Kivik »).
- État à l'entrée :bon état, état correct, traces d'usure (préciser la localisation), rayures, taches. Plus c'est précis, moins il y a de place à l'interprétation à la sortie.
- Quantité :indiquer le nombre d'exemplaires pour la vaisselle, les ustensiles, les couverts, les serviettes si fournies.
- Valeur estimée : recommandée pour faciliter le calcul des retenues en cas de dégradation ou remplacement nécessaire.
Exemple de ligne d'inventaire bien rédigée :
« Lit double 140×200 cm — Matelas mousse ferme — Bon état, légère marque de pression au centre — Valeur de remplacement estimée : 350 € »
✓ Désignation · ✓ État précis · ✓ Valeur · Photos jointes en annexe
L'inventaire doit être établi en autant d'exemplaires que de signataireset signé par le bailleur et chaque locataire. Une signature manquante peut rendre le document inopposable.
5. Inventaire et état des lieux : quelle différence ?
Ces deux documents sont complémentaires mais distincts :
| Document | Objet | Quand ? |
|---|---|---|
| État des lieux | État du logement : murs, sols, plafonds, équipements fixes (fenêtres, robinetterie, électricité) | Entrée et sortie |
| Inventaire mobilier | Liste et état du mobilier et des équipements fournis par le bailleur | Entrée et sortie |
En pratique, les deux sont souvent établis lors de la même séance, à l'entrée et à la sortie du locataire. Il est possible de les regrouper dans un seul document ou de tenir deux documents séparés. Consultez notre guide sur l'état des lieux complet pour les bonnes pratiques sur la partie logement.
6. Requalification en bail nu : risques et conséquences
Si votre logement ne satisfait pas aux exigences du décret de 2015 — mobilier insuffisant ou absent — le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire requalifier le bail meublé en bail nu. Les conséquences sont significatives pour le bailleur :
- Durée du bail : passage de 1 an à 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale), ce qui réduit votre flexibilité.
- Préavis du bailleur : 6 mois au lieu de 3 mois pour reprendre le logement (vente ou reprise personnelle).
- Dépôt de garantie : limité à 1 mois de loyer hors charges (au lieu de 2 mois en meublé).
- Fiscalité : basculement vers les revenus fonciers, perte des avantages du statut LMNP (amortissement, micro-BIC).
- Remboursement possible : le locataire peut réclamer le trop-perçu de loyer si le logement ne justifiait pas le régime meublé.
📋 Conseil :conservez les factures d'achat du mobilier. Elles prouvent que les équipements étaient bien présents et en état de fonctionnement à la remise des clés, et facilitent la valorisation en cas de sinistre ou de litige.
7. Gérer les dégradations du mobilier à la sortie
À la fin du bail, l'inventaire de sortie est comparé à l'inventaire d'entrée. Trois situations peuvent se présenter :
Usure normale (vétusté)
L'usure liée à une utilisation normale ne peut pas être imputée au locataire. Une grille de vétusté (disponible dans l'accord collectif de location) permet d'objectiver la durée de vie de chaque élément. Ex. : un canapé d'entrée de gamme a une durée de vie estimée à 6 ans ; passé ce délai, sa valeur est nulle.
Dégradation anormale
Une tache de brûlure sur un canapé, un tiroir cassé, une vitre brisée constituent des dégradations anormales. Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le coût de réparation ou de remplacement, en tenant compte de la vétusté. Un devis d'artisan ou une facture de remplacement est nécessaire pour justifier la retenue.
Meuble manquant
Si un meuble inventorié à l'entrée est absent à la sortie, le bailleur peut retenir le coût de remplacement sur le dépôt de garantie. La valeur à retenir tient compte de la vétusté : un téléviseur acheté 400 € il y a 5 ans ne peut pas être remplacé à neuf aux frais du locataire.
Le bailleur dispose de 1 moispour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état d'entrée, ou de 2 moisen cas de dégradations constatées. Au-delà, des pénalités de retard s'appliquent. Pour plus de détails sur les règles de restitution, voir notre guide sur le dépôt de garantie.
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8. Questions fréquentes
Un logement meublé peut-il être requalifié en logement nu si le mobilier est insuffisant ?
Oui. Si le logement ne comprend pas les équipements minimaux prévus par le décret du 31 juillet 2015, le locataire peut demander la requalification du bail en bail nu (3 ans au lieu de 1 an). Cette requalification entraîne une modification des règles de préavis, de dépôt de garantie et de fiscalité. Le bailleur perd les avantages du régime meublé.
L'inventaire doit-il être signé par les deux parties ?
Oui. L'inventaire du mobilier est un document contractuel qui doit être signé par le bailleur et le locataire. Il est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (au minimum 2). Non signé, il n'a aucune valeur juridique et ne peut pas être utilisé comme preuve en cas de litige sur l'état du mobilier à la sortie du locataire.
Peut-on faire l'inventaire après la remise des clés ?
Non, l'inventaire doit être établi au moment de la remise des clés, simultanément à l'état des lieux d'entrée. Établi après, il perd de sa valeur probatoire, le locataire pouvant contester qu'il reflète l'état du mobilier au moment de son entrée. Si le locataire refuse de signer, le bailleur peut faire constater l'état par un huissier.
Que faire si un meuble est dégradé à la sortie du locataire ?
Comparez l'état du meuble entre l'inventaire d'entrée (avec description de son état) et l'inventaire de sortie. Si une dégradation anormale est constatée (au-delà de la vétusté normale), le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour financer le remplacement ou la réparation. Une grille de vétusté est recommandée pour objectiver les retenues.
Faut-il chiffrer la valeur de chaque meuble dans l'inventaire ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Indiquer la valeur d'achat ou la valeur de remplacement de chaque élément facilite le calcul des retenues sur dépôt de garantie en cas de dégradation. En l'absence de valorisation, le juge doit apprécier le préjudice, ce qui est plus incertain. Des photos horodatées complètent utilement la valeur chiffrée.
Un locataire peut-il apporter ses propres meubles dans un logement meublé ?
Oui. Le locataire peut apporter ses propres meubles en complément de ceux du bailleur. Il est conseillé de le noter dans l'inventaire pour distinguer clairement le mobilier du bailleur de celui du locataire. À la sortie, seul le mobilier du bailleur sera évalué dans l'état des lieux de sortie.
Quelle différence entre l'inventaire et l'état des lieux ?
L'état des lieux décrit l'état général du logement (murs, sols, plafonds, équipements fixes) tandis que l'inventaire liste spécifiquement le mobilier et les équipements fournis par le bailleur. En pratique, les deux documents sont souvent établis simultanément, mais ils restent distincts. L'inventaire peut être annexé à l'état des lieux ou constituer un document séparé signé indépendamment.