1. Le principe général : obligations de chaque partie
La répartition des travaux est encadrée par deux textes principaux : la loi du 6 juillet 1989 (qui pose les obligations du bailleur et du locataire) et le décret n°87-712 du 26 août 1987 (qui liste de manière exhaustive les réparations locatives à la charge du locataire).
Le principe de base est simple :
- Le bailleur doit livrer un logement en bon état et assurer tous les travaux nécessaires au maintien du logement en état décent et habitable.
- Le locatairedoit assurer l'entretien courant du logement et les menues réparations dites "réparations locatives".
💡 Vétusté vs dégradation :l'usure normale du temps (vétusté) est toujours à la charge du bailleur. Seules les dégradations causées par négligence ou mauvais usage sont imputables au locataire. Voir notre guide sur l'état des lieux pour savoir comment documenter l'état du logement.
2. Les travaux à la charge du bailleur
Le bailleur est responsable de tous les travaux importantsqui ne relèvent pas de l'entretien courant. Il doit notamment assurer le maintien en état du logement pendant toute la durée du bail, et réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement.
| Catégorie | Exemples de travaux à la charge du bailleur |
|---|---|
| Structure | Toiture, façade, murs porteurs, fondations, ravalement |
| Équipements essentiels | Remplacement chaudière, chauffe-eau, VMC défectueuse |
| Menuiseries | Remplacement fenêtres vétustes, volets défectueux, portes hors d'usage |
| Électricité | Mise aux normes du tableau électrique, remplacement câblage |
| Plomberie | Remplacement canalisation principale, fuite dans les murs |
| Performance énergétique | Isolation, changement fenêtres simple vitrage (selon DPE) |
| Logement décent | Tout ce qui garantit la sécurité et la salubrité |
Le bailleur ne peut pas mettre ces travaux à la charge du locataire par une clause du bail. Une telle clause serait nulle et non avenue (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Les réparations locatives à la charge du locataire
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant et les menues réparations qui incombent au locataire. Cette liste est exhaustive : le bailleur ne peut pas imposer au locataire des réparations qui n'y figurent pas.
| Catégorie | Exemples de réparations à la charge du locataire |
|---|---|
| Entretien courant | Nettoyage, entretien jardin, ramonage cheminée |
| Robinetterie | Joints, pommeau de douche, flotteur WC, mécanisme chasse d'eau |
| Portes et fenêtres | Graissage gonds, remplacement poignées, serrures |
| Électricité | Remplacement ampoules, prises, interrupteurs, fusibles |
| Chauffage | Purge radiateurs, nettoyage filtre VMC, entretien annuel chaudière |
| Revêtements | Petites réparations parquet, rebouchage trous |
| Dégradations | Toute dégradation causée par négligence ou mauvais usage |
Le locataire doit réaliser ces réparations en cours de bail, pas seulement à sa sortie. Un logement mal entretenu peut conduire à des retenues sur le dépôt de garantie.
4. La vétusté : ce que le locataire ne doit pas payer
La vétustéest l'usure normale d'un bien résultant du passage du temps et d'un usage raisonnable. Le locataire ne peut jamais être tenu responsable de la vétusté. Seule la dégradation liée à un mauvais usage ou à une négligence peut lui être imputée.
Pour objectiver la vétusté, une grille de vétustépeut être annexée au bail. Elle fixe la durée de vie théorique de chaque équipement et le pourcentage de responsabilité du locataire selon l'ancienneté :
| Équipement | Durée de vie théorique | Si âgé de 5 ans : quote-part locataire |
|---|---|---|
| Peinture intérieure | 7 ans | 28 % |
| Moquette | 7 ans | 28 % |
| Parquet vitrifié | 20 ans | 75 % |
| Papier peint | 7 ans | 28 % |
| Carrelage | 25 ans | 80 % |
| Chaudière | 15 ans | 66 % |
| Chauffe-eau | 10 ans | 50 % |
La grille de vétusté doit être annexée au bail et à l'état des lieux pour être opposable. Moncontratdelocation.fr inclut la grille de vétusté officielle dans tous ses contrats.
5. Les dégradations causées par le locataire
Le locataire est responsable des dégradations et pertesqui surviennent pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la vétusté, un cas de force majeure, un vice de construction, ou un fait imputable au bailleur.
Exemples de dégradations imputables au locataire :
- Trous non rebouchés, murs très abîmés
- Moisissures liées à une mauvaise ventilation (défaut d'aération)
- Brûlures sur plans de travail ou parquet
- Dégâts des eaux liés à un robinet non réparé
- Peintures dans des couleurs vives non convenues
- Vitres cassées (sauf tempête ou acte de tiers)
📸 Conseil :prenez des photos lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Elles constituent la preuve des dégradations constatées et facilitent le calcul des éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Dans les situations les plus graves — locataire causant des dégradations et cessant de payer son loyer — le bailleur peut activer la clause résolutoire du bail pour engager une procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion.
6. Travaux en cours de bail : droits et obligations
Si le bailleur doit réaliser des travaux en cours de bail, le locataire est tenu de les accepter, même s'ils sont gênants. Il ne peut pas s'y opposer pour les travaux d'entretien, d'amélioration ou de mise en conformité.
En contrepartie :
- Information préalable :le bailleur doit informer le locataire au moins 24 heures à l'avance (sauf urgence).
- Travaux > 21 jours consécutifs : le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la gêne subie.
- Travaux rendant le logement inhabitable : le locataire peut résilier le bail.
7. Le locataire peut-il faire des travaux ?
Le locataire peut réaliser des aménagementssans autorisation du bailleur, tant qu'ils ne constituent pas une transformation du logement. À la sortie, il peut être tenu de remettre le logement en l'état initial si le bailleur le demande.
Sans autorisation ✓
- Accrocher des tableaux
- Pose de meubles fixés légèrement
- Changer une ampoule, un joint
- Peindre les murs en blanc
Avec autorisation du bailleur ⚠️
- Abattre ou créer une cloison
- Changer le revêtement de sol
- Peindre dans une couleur vive
- Modifier la cuisine ou la salle de bain
Depuis la loi ELAN (2018), les travaux d'adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées peuvent être réalisés par le locataire sans autorisation préalable, le bailleur ayant simplement le droit de demander la remise en état à la sortie.
8. En cas de litige : les recours disponibles
Lorsqu'un désaccord survient sur la responsabilité des travaux, plusieurs voies de recours sont possibles :
- Lettre recommandée (LRAR) : première étape incontournable, formalise la demande et fait courir les délais.
- Commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, accessible à tous, obligatoire avant toute action judiciaire dans certains départements. Délai moyen : 2 à 4 mois.
- Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) :pour les litiges au-delà de 10 000 € ou si la conciliation a échoué. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte.
- Signalement à la CAF ou ADIL : en cas de logement indécent, le locataire peut signaler la situation pour bloquer les APL ou obtenir une expertise contradictoire.
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9. Questions fréquentes
Le locataire peut-il déduire des travaux du loyer ?
Non, le locataire ne peut pas unilatéralement déduire le coût de travaux de son loyer, même si le bailleur devait les prendre en charge. Il doit d'abord mettre le bailleur en demeure par LRAR, puis si aucune réponse, saisir la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire. En cas de danger immédiat pour la santé ou la sécurité, il peut exceptionnellement faire réaliser les travaux en urgence et en demander le remboursement.
Le bailleur peut-il entrer dans le logement pour réaliser des travaux ?
Oui, mais sous conditions. Pour les travaux d'entretien courant et d'amélioration, le bailleur doit informer le locataire au moins 24 heures à l'avance. Pour des travaux urgents, il peut accéder immédiatement mais doit en informer le locataire le plus tôt possible. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.
Qui paie le remplacement d'une chaudière en panne ?
Le remplacement d'une chaudière est à la charge du bailleur car c'est un équipement essentiel du logement. Le locataire n'est tenu qu'aux petits entretiens : ramonage annuel, nettoyage du filtre, remplacement des piles du thermostat, purge des radiateurs. Si la chaudière tombe en panne suite à un défaut d'entretien imputable au locataire, celui-ci peut être tenu responsable.
Le locataire doit-il peindre le logement avant de partir ?
Non, pas systématiquement. Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a pris, déduction faite de la vétusté normale. Si la peinture était déjà ancienne à l'entrée, il ne peut pas être tenu de repeindre. En revanche, s'il a fait des trous importants, peint les murs dans des couleurs non convenues ou causé des dégradations, il devra financer les remises en état correspondantes.
Qu'est-ce que la grille de vétusté et est-elle obligatoire ?
La grille de vétusté n'est pas obligatoire mais fortement recommandée. Elle définit la durée de vie théorique des équipements (peintures, moquettes, parquet, etc.) et le pourcentage de responsabilité du locataire selon l'ancienneté. Elle protège à la fois le locataire (qui ne peut être tenu responsable de la vétusté normale) et le bailleur (qui peut justifier les retenues sur dépôt de garantie).
Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement ?
Le locataire peut réaliser de petits aménagements sans l'accord du bailleur (pose de tableaux, meubles fixés légèrement). Mais pour des travaux de transformation (abattre une cloison, changer le revêtement de sol, peindre en couleur vive), il doit obtenir l'autorisation écrite du bailleur. En cas de travaux non autorisés, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire.
Que faire si le bailleur refuse de réaliser des travaux nécessaires ?
Si le bailleur refuse de réaliser des travaux qui relèvent de ses obligations (logement indécent, équipement hors service), le locataire peut : 1) mettre en demeure le bailleur par LRAR, 2) saisir la commission départementale de conciliation (CDC), 3) porter le litige devant le tribunal judiciaire qui peut ordonner les travaux sous astreinte. En cas de logement indécent, le locataire peut aussi signaler la situation à la CAF pour suspension de l'APL.