1. Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-locationest le fait pour un locataire de louer tout ou partie du logement qu'il occupe à un tiers, appelé le sous-locataire, en contrepartie d'un loyer. Le locataire principal reste titulaire du bail conclu avec le propriétaire et continue d'être responsable devant lui.
Plusieurs situations peuvent mener à la sous-location :
- Sous-location totale :le locataire quitte temporairement le logement et le loue à quelqu'un d'autre pendant son absence (longue mission professionnelle, voyage, stage à l'étranger).
- Sous-location partielle :le locataire loue une ou plusieurs chambres à des tiers tout en continuant d'occuper le logement (colocation informelle, accueil d'un étudiant, Airbnb).
- Location courte durée : mise en location sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, qui constitue juridiquement une forme de sous-location.
⚠️ Attention :l'hébergement à titre gratuit d'un proche (famille, ami) n'est pas une sous-location et ne nécessite pas l'accord du bailleur. La contrepartie financière est l'élément qui qualifie la sous-location.
2. La sous-location est-elle légale ?
La sous-location est en principe interditesans l'accord du bailleur. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, est explicite : le locataire ne peut ni céder le contrat de bail, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer de sous-location.
Cette règle s'applique à toutes les locations à usage de résidence principale (bail nu, bail meublé, bail mobilité, bail étudiant). Elle vaut même si le bail ne contient aucune clause interdisant expressément la sous-location.
Il existe une exception notable: les logements HLM, où la sous-location est totalement prohibée quel que soit l'accord du bailleur social (voir section dédiée).
3. Les conditions pour sous-louer légalement
Pour qu'une sous-location soit légale, six conditions doivent être réunies simultanément :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Accord écrit du bailleur | Indispensable avant toute mise en sous-location. Sans cela, la sous-location est illégale. |
| Loyer plafonné | Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer payé par le locataire au bailleur. |
| Durée limitée | La sous-location ne peut pas excéder la durée du bail principal en cours. |
| Contrat de sous-location écrit | Un contrat écrit est obligatoire entre le locataire et le sous-locataire, reprenant les conditions essentielles. |
| Logement non HLM | La sous-location est strictement interdite dans les logements sociaux. |
| Résidence principale (Airbnb) | La location courte durée de sa résidence principale est limitée à 120 nuits/an. |
4. Comment obtenir l'accord du bailleur ?
Le locataire doit envoyer une demande écrite au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par email avec confirmation de lecture. Cette demande doit préciser :
- L'identité du sous-locataire envisagé
- La durée prévue de la sous-location
- Le loyer de sous-location demandé
- La partie du logement concernée (totale ou partielle)
Le bailleur est libre d'accepter ou refusersans avoir à justifier son refus. Aucune loi ne l'oblige à motiver sa décision. Si le bailleur ne répond pas dans un délai raisonnable (généralement 2 à 4 semaines), son silence vaut refus.
En cas d'accord, le bailleur doit confirmer par écrit son autorisation, en mentionnant explicitement le montant du loyer de sous-location autorisé. Ce document est indispensable pour la validité juridique de la sous-location.
📄 Conseil pratique :conservez précieusement l'accord écrit du bailleur. En cas de litige ultérieur, ce document constitue la seule preuve de la régularité de la sous-location. Une autorisation orale ne vaut rien juridiquement.
5. Le contrat de sous-location : mentions obligatoires
Même si la loi ne fixe pas de modèle type, le contrat de sous-locationdoit être établi par écrit et comporter les éléments suivants pour être opposable :
- Identité des parties : locataire principal (sous-bailleur) et sous-locataire avec leurs coordonnées complètes.
- Description du logement : adresse, surface, description des pièces sous-louées.
- Durée : dates de début et de fin, qui ne peuvent excéder la durée restante du bail principal.
- Loyer : montant mensuel, charges incluses ou non, modalités de paiement.
- Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution.
- Référence à l'autorisation du bailleur :mention explicite de l'accord écrit et date de celui-ci.
Le contrat de sous-location ne bénéficie pas automatiquement des mêmes protections que le bail principal. Les règles de la loi de 1989 (préavis, renouvellement automatique…) ne s'appliquent pas au sous-locataire sauf stipulation contraire dans le contrat.
6. Le prix du loyer de sous-location
La loi est formelle sur ce point : le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal payé par le locataire au bailleur. Cette règle vise à éviter que le locataire ne réalise un profit sur le dos du propriétaire.
En cas de sous-location partielle, le calcul doit être proportionnel :
Exemple de calcul :
Loyer principal : 900 € pour un appartement de 60 m²
Chambre sous-louée : 15 m²
Loyer de sous-location maximum autorisé : 900 × (15/60) = 225 €/mois
Réclamer 350 €/mois pour cette chambre serait illégal, même avec l'accord du bailleur.
Les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Bordeaux, Lyon…) imposent une double contrainte : le loyer de sous-location ne peut ni dépasser le loyer principal, ni dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement.
7. Les droits et obligations du sous-locataire
Le sous-locataire occupe une position juridique précairepar rapport au locataire titulaire du bail. Il est lié uniquement au locataire principal par le contrat de sous-location, et n'a aucun lien direct avec le propriétaire.
Droits du sous-locataire
- Jouissance paisible du logement
- Préavis avant expulsion (délai contractuel)
- Restitution du dépôt de garantie
- Recours contre le locataire en cas de préjudice
Obligations du sous-locataire
- Payer le loyer aux dates convenues
- Entretenir le logement
- Respecter le règlement de copropriété
- Libérer les lieux à la fin du contrat
Le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieuxà l'expiration du contrat de sous-location. Si le bail principal est résilié (pour impayé, congé du bailleur…), la sous-location prend fin de plein droit et le sous-locataire doit quitter les lieux, même si son propre contrat de sous-location est encore en cours.
8. Les risques en cas de sous-location non autorisée
Une sous-location sans l'accord écrit du bailleur expose le locataire à des conséquences très sérieuses :
| Risque | Gravité | Détail |
|---|---|---|
| Résiliation judiciaire du bail | Très élevée | Le bailleur peut saisir le tribunal pour résilier le bail du locataire. |
| Expulsion du locataire et du sous-locataire | Très élevée | Le locataire ET le sous-locataire doivent quitter les lieux. |
| Dommages et intérêts | Élevée | Le locataire peut être condamné à verser des dommages au bailleur. |
| Remboursement des loyers perçus | Élevée | Le bailleur peut réclamer les sommes perçues via la sous-location illégale. |
| Requalification fiscale | Modérée | Les revenus de sous-location doivent être déclarés aux impôts sous peine de redressement. |
La jurisprudence est constante : les tribunaux accordent généralement la résiliation du bail lorsque la sous-location non autorisée est établie, même si le locataire a cessé la sous-location entre-temps. La procédure d'expulsion peut s'enclencher rapidement via la clause résolutoire peut être activée, permettant une résiliation de plein droit sans décision judiciaire préalable.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés d'une sous-location — même non déclarés — constituent des revenus imposables. L'administration fiscale peut effectuer un contrôle sur plusieurs années et appliquer des pénalités de retard.
9. Cas particulier : Airbnb et location courte durée
La mise en location sur Airbnb, Abritel ou toute plateforme de location saisonnière constitue une sous-locationau regard de la loi du 6 juillet 1989. Elle nécessite donc, en premier lieu, l'accord écrit du bailleur.
En sus de cet accord, d'autres contraintes s'ajoutent :
- Plafond de 120 nuits par an : si le logement est la résidence principale du locataire, il ne peut être mis en location saisonnière plus de 120 jours par an (article L324-1-1 du Code du tourisme).
- Déclaration en mairie :obligatoire dans de nombreuses communes. Certaines villes (Paris, Nice, Bordeaux, Lyon…) imposent un numéro d'enregistrement que les plateformes doivent afficher.
- Changement d'usage :pour les logements qui ne sont pas la résidence principale, la location meublée touristique nécessite une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie.
- Déclaration fiscale : les revenus doivent être déclarés (BIC — régime micro ou réel).
🏛️ À savoir :depuis le 1er janvier 2025, les plateformes comme Airbnb sont tenues de transmettre automatiquement à l'administration fiscale les revenus perçus par leurs utilisateurs. Les revenus non déclarés sont facilement identifiables.
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10. Questions fréquentes
Le locataire peut-il sous-louer sans prévenir le bailleur ?
Non. La sous-location sans l'accord écrit du bailleur est interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Même si le bail ne contient pas de clause l'interdisant explicitement, l'absence d'autorisation expose le locataire à la résiliation judiciaire de son bail et au paiement de dommages et intérêts. L'accord doit être préalable et écrit.
Le loyer de sous-location peut-il dépasser le loyer principal ?
Non. C'est une règle fondamentale : le loyer de sous-location ne peut en aucun cas excéder le montant du loyer payé par le locataire principal au bailleur. Si la sous-location est partielle (une chambre dans un appartement), le loyer réclamé au sous-locataire doit être proportionnel à la surface sous-louée. Tout dépassement est illégal et sanctionnable.
Le sous-locataire a-t-il les mêmes droits que le locataire ?
Non. Le sous-locataire n'a pas de lien juridique direct avec le propriétaire. Ses droits découlent uniquement du contrat de sous-location conclu avec le locataire principal. En cas de résiliation du bail principal (pour impayé, départ du locataire, etc.), le contrat de sous-location prend automatiquement fin, sans que le propriétaire ait à agir contre le sous-locataire. La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal.
Que faire si mon locataire sous-loue sans autorisation ?
Vous pouvez demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire si elle figure dans le contrat. Commencez par mettre le locataire en demeure par lettre recommandée de cesser la sous-location. S'il ne s'exécute pas, saisissez le tribunal judiciaire. Le bailleur peut également réclamer les loyers perçus par le locataire via la sous-location non autorisée.
La sous-location est-elle possible dans un logement social (HLM) ?
Non, la sous-location dans un logement HLM est strictement interdite par l'article L442-8-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris avec l'accord du bailleur social. La seule exception concerne l'accueil à titre gratuit et temporaire d'un membre de la famille. En cas de sous-location constatée, le bailleur social peut résilier le bail et réclamer restitution des sommes perçues.
Que se passe-t-il si le bail principal est résilié ?
Le contrat de sous-location prend fin automatiquement, même si sa durée n'est pas expirée. Le sous-locataire n'a aucun recours contre le propriétaire : il devra quitter le logement. En revanche, il pourra se retourner contre le locataire principal pour obtenir réparation du préjudice subi (perte du logement avant terme, frais de relogement d'urgence, etc.). C'est pourquoi il est conseillé d'exiger un contrat de sous-location écrit et de vérifier la régularité du bail principal.
Airbnb et sous-location de courte durée : quelles règles ?
La mise en location sur Airbnb ou toute plateforme de location courte durée constitue une sous-location au sens de la loi et nécessite l'accord écrit du bailleur. De plus, si le logement est la résidence principale du locataire, il ne peut être loué plus de 120 nuits par an (article L324-1-1 du Code du tourisme). Dans certaines communes (Paris, Bordeaux, Lyon…), une déclaration en mairie et un numéro d'enregistrement sont obligatoires. Sans autorisation du bailleur, la résiliation du bail est possible.