1. L'assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Oui, l'assurance habitation est obligatoire pour tout locataired'un logement à usage de résidence principale, qu'il soit nu ou meublé. Cette obligation est posée par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :
Article 7 de la loi du 6 juillet 1989
« Le locataire est obligé [...] de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
Cette obligation concerne tous les types de baux d'habitation: bail nu, bail meublé, bail étudiant (9 mois), bail mobilité, colocation. Elle s'applique dès la signature du bail et dure jusqu'à la restitution des clés.
Le locataire doit fournir une attestation d'assuranceà deux moments obligatoires : à la remise des clés (entrée dans le logement) et chaque année sur demande du bailleur. En pratique, de nombreux bailleurs demandent cette attestation lors du renouvellement annuel ou en début d'année.
2. Quelles garanties minimales l'assurance doit-elle couvrir ?
La loi n'impose pas un contrat d'assurance spécifique, mais exige que l'assurance couvre au minimum les risques locatifs: dommages causés au logement du bailleur. En pratique, toute assurance habitation standard inclut ces garanties, et bien d'autres.
| Garantie | Obligatoire ? | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Incendie et explosion | Oui | Couvre les dommages causés par un incendie, une explosion ou la foudre |
| Dégâts des eaux | Oui | Fuite, rupture de canalisation, infiltrations dans les parties communes |
| Responsabilité civile locative | Oui | Dommages causés au logement et aux tiers (voisins, copropriété) |
| Vol et cambriolage | Non | Optionnel mais fortement recommandé, couvre les biens personnels |
| Bris de glace | Non | Remplacement des vitrages, miroirs, plaques vitrocéramiques |
| Catastrophes naturelles | Non (légal) | Garantie automatique si le bien est dans une zone reconnue catastrophe naturelle |
L'assurance doit impérativement couvrir la responsabilité civile locative, qui prend en charge les dommages causés au logement du bailleur (incendie, dégâts des eaux, etc.) ainsi que les dommages causés aux voisins et tiers. C'est la garantie la plus importante du point de vue du bailleur.
💡 Bon à savoir : la plupart des assurances habitation standard incluent également une garantie responsabilité civile vie privéequi couvre les dommages causés par le locataire en dehors du logement. Cette garantie n'est pas obligatoire mais est incluse dans la quasi-totalité des contrats du marché.
3. L'attestation d'assurance : quand et comment la demander ?
Le bailleur est en droit d'exiger une attestation d'assurance — et non le contrat complet — à deux moments :
- À la remise des clés :avant ou au moment de l'entrée dans le logement. Le bailleur peut légalement refuser de remettre les clés si l'attestation n'est pas fournie.
- Chaque année, à la demande du bailleur :aucune date spécifique n'est imposée par la loi, mais il est conseillé de demander l'attestation à date fixe (ex. au 1er janvier ou à la date anniversaire du bail).
L'attestation doit mentionner :
- Le nom du locataire assuré
- L'adresse du logement assuré
- Les garanties souscrites (au minimum les risques locatifs)
- La période de validité du contrat
- Le nom et les coordonnées de l'assureur
Le locataire obtient cette attestation gratuitement auprès de son assureur, généralement en quelques minutes depuis l'espace client en ligne ou sur demande par email.
4. Que faire si le locataire ne fournit pas d'assurance ?
Si le locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance à la demande du bailleur, voici la procédure à suivre, étape par étape :
| Étape | Action | Détail pratique |
|---|---|---|
| 1 | Demande d'attestation | Le bailleur demande l'attestation d'assurance à l'entrée dans les lieux, puis chaque année. |
| 2 | Mise en demeure | Si le locataire ne produit pas l'attestation, le bailleur envoie une LRAR avec délai d'un mois. |
| 3 | Assurance pour compte | Sans réponse, le bailleur peut souscrire une assurance au nom du locataire (+ 10 % de frais). |
| 4 | Activation clause résolutoire | Simultanément ou alternativement, le bailleur peut engager la résiliation judiciaire du bail. |
| 5 | Décision judiciaire | Le tribunal constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion si le locataire ne régularise pas. |
📬 La mise en demeure est indispensable :sans elle, le bailleur ne peut ni souscrire d'assurance pour compte, ni engager la résiliation du bail. Envoyez-la par LRAR avec un délai de réponse d'au minimum un mois. Conservez l'accusé de réception.
5. L'assurance pour compte du bailleur : mode d'emploi
Depuis la loi ALUR (2014), si le locataire ne s'assure pas malgré une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire.
Les modalités sont les suivantes :
- Le bailleur contacte un assureur et souscrit un contrat couvrant le logement pour les risques locatifs.
- Le coût est récupérable sur le locataire: le bailleur peut ajouter le montant de la prime d'assurance au loyer, majoré de 10 %à titre de frais de gestion.
- Le locataire est informé de la souscription et du montant récupéré. Il peut résilier cette assurance à tout moment en justifiant avoir souscrit sa propre assurance.
Exemple chiffré :
Prime d'assurance souscrite par le bailleur : 150 € / an (12,50 €/mois)
Majoration de 10 % : 15 € / an
Montant récupérable sur le loyer : 165 € / an soit environ 13,75 €/mois
L'assurance pour compte est une solution pratique pour se protéger sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire, qui peut durer plus d'un an.
6. Résiliation du bail pour défaut d'assurance
Le défaut d'assurance peut conduire à la résiliation du bail, à condition que le contrat comporte une clause résolutoire mentionnant expressément ce motif.
Depuis la loi ALUR, la clause résolutoire doit mentionner le défaut d'assurance parmi les motifs de résiliation automatique. Si votre bail a été signé après 2014 et respecte le contrat type ALUR, cette clause est normalement incluse.
La procédure est la suivante :
- Mise en demeure par LRAR: demander au locataire de produire une attestation d'assurance dans un délai d'un mois.
- Absence de régularisation: si le locataire ne fournit pas l'attestation dans le délai imparti.
- Assignation en justice : le bailleur saisit le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour faire constater la résiliation.
- Jugement et expulsion: si le juge constate le défaut d'assurance, il peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
⚖️ Important :le juge peut toujours accorder des délais au locataire qui régularise sa situation en cours de procédure. Un locataire qui souscrit une assurance avant l'audience peut éviter la résiliation. C'est pourquoi la combinaison « assurance pour compte + procédure de résiliation » est souvent la stratégie la plus efficace pour le bailleur. Voir le détail de la procédure d'expulsion.
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7. Cas particuliers : colocation, bail mobilité, étudiant
L'obligation d'assurance s'applique à tous les types de locations. Voici les spécificités selon les situations :
Colocation
- Chaque colocataire doit être couvert
- Contrat individuel ou contrat collectif
- Vérifier que l'assurance couvre les parties communes
- En cas de bail unique : une attestation peut suffire si tous les colocataires y figurent
Bail étudiant / mobilité
- Obligation identique malgré la courte durée
- Certaines assurances parentales couvrent les étudiants
- Bail mobilité : couverture obligatoire dès le 1er jour
- Assurances courte durée disponibles (moins chères)
Pour les baux étudiants (9 mois), de nombreux étudiants sont encore couverts par l'assurance habitation de leurs parents si elle comporte une extension de garantie pour les enfants étudiants vivant en dehors du domicile familial. Le locataire doit vérifier ce point et fournir une attestation en conséquence.
8. Les garanties complémentaires utiles pour le bailleur
Au-delà de l'assurance du locataire, le bailleur peut lui-même souscrire des garanties complémentaires pour protéger son investissement locatif :
- Garantie loyers impayés (GLI) :prend en charge les loyers impayés, les dégradations et les frais de procédure judiciaire en cas d'impayé. Coût : entre 2 % et 4 % du loyer annuel. Voir notre guide sur la GLI.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) :couvre le logement lui-même en cas de sinistre, notamment si le locataire n'est pas assuré ou si sa garantie ne suffit pas. Coût : environ 100 à 200 €/an.
- Protection juridique :prend en charge les frais d'avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire (impayé, dégradations, expulsion).
L'assurance PNO est particulièrement recommandée car elle intervient en complément de l'assurance du locataire dans tous les cas où celle-ci s'avère insuffisante ou absente, et couvre aussi les périodes de vacance locative. Pour protéger votre investissement dès l'entrée dans les lieux, pensez également à réaliser un état des lieux complet et précis.
9. Questions fréquentes
Le locataire peut-il être expulsé pour défaut d'assurance ?
Oui, mais la procédure est encadrée. Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance (ce que recommande la loi ALUR), le bailleur peut faire constater la résiliation automatique du bail par voie judiciaire après avoir mis le locataire en demeure. Le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) prononce ensuite l'expulsion. La procédure prend généralement 6 à 18 mois.
L'assurance du locataire couvre-t-elle les dégâts causés aux voisins ?
Oui, c'est précisément l'objet de la garantie responsabilité civile vie privée, qui est incluse dans toute assurance habitation. Elle indemnise les tiers (voisins, passants) pour les dommages causés par le locataire ou les personnes vivant sous son toit. Elle couvre aussi les dégâts des eaux se propageant chez les voisins, les incendies accidentels, etc.
Peut-on résilier le bail pour défaut d'assurance ?
Oui, sous deux conditions. Premièrement, le bail doit contenir une clause résolutoire mentionnant le défaut d'assurance (obligatoire depuis la loi ALUR). Deuxièmement, le bailleur doit d'abord mettre le locataire en demeure de produire une attestation d'assurance dans un délai d'un mois. Si le locataire s'exécute dans ce délai, la résiliation ne peut pas être prononcée. En l'absence de clause résolutoire, seule la résiliation judiciaire pour manquement aux obligations contractuelles est possible.
Qu'est-ce que l'assurance pour compte du bailleur ?
Si le locataire ne souscrit pas d'assurance, le bailleur peut, après mise en demeure restée sans effet, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, aux frais de ce dernier. Le coût de cette assurance est récupérable sur le loyer, majoré de 10 % en frais de gestion. Cette option est prévue par la loi du 6 juillet 1989 et permet au bailleur de se couvrir sans attendre la résiliation du bail.
Un locataire en bail mobilité doit-il être assuré ?
Oui. L'obligation d'assurance s'applique à tous les types de baux d'habitation : bail nu, bail meublé, bail étudiant, bail mobilité et colocation. Le locataire doit justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion) avant la remise des clés et chaque année sur demande du bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire oublie de renouveler son assurance ?
Un locataire dont l'assurance est résiliée (pour défaut de paiement, par exemple) se retrouve sans couverture. Il doit en informer le bailleur et souscrire une nouvelle assurance sans délai. Si le bailleur constate le défaut d'assurance lors du renouvellement annuel de l'attestation, il peut mettre en demeure le locataire. Les conséquences sont les mêmes qu'en cas de défaut initial : assurance pour compte et/ou résiliation du bail.
La colocation nécessite-t-elle une assurance spécifique ?
Chaque colocataire doit être couvert, mais deux approches sont possibles. Première option : chaque colocataire souscrit sa propre assurance habitation individuelle couvrant sa chambre et les parties communes (à condition que l'assureur accepte les colocations). Deuxième option : un seul contrat collectif au nom de tous les colocataires, souvent plus pratique. Le bailleur peut exiger une attestation au nom de chaque colocataire ou un contrat mentionnant tous les occupants.