1. Qu'est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département).
L'avis de taxe foncière est envoyé chaque automne (en général en septembre-octobre) et doit être payé avant la date limite indiquée (généralement mi-octobre pour les paiements classiques, mi-novembre pour le paiement en ligne).
📌 Composantes de la taxe foncière :l'avis comprend plusieurs lignes : taxe foncière proprement dite, TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), éventuellement taxe spéciale d'équipement ou de gestion des milieux aquatiques. Ces composantes ont des règles différentes en location.
2. Qui paie la taxe foncière en cas de location ?
La taxe foncière est toujours à la charge du propriétaire, qu'il occupe le bien ou qu'il le mette en location. Aucune loi ne permet de la transférer au locataire (hors TEOM).
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d'insérer dans un bail toute clause qui mettrait à la charge du locataire des impôts non prévus par la loi. Une clause qui obligerait le locataire à payer la taxe foncière serait nulle de plein droit.
❌ Clause nulle :"Le locataire prend en charge la taxe foncière du bien loué" — cette clause, parfois insérée dans des baux artisanaux ou commerciaux, est nulle pour les baux d'habitation relevant de la loi de 1989.
3. La TEOM : la seule partie récupérable sur le locataire
La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)fait exception à la règle générale. Elle figure sur l'avis de taxe foncière mais constitue une charge locative récupérable sur le locataire, conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987.
En pratique :
- Le bailleur paie l'intégralité de l'avis de taxe foncière (taxe foncière + TEOM) à l'administration fiscale.
- Il refacture ensuite la seule TEOM au locataire, en la faisant apparaître dans les charges locatives ou lors de la régularisation annuelle des charges.
- Il doit fournir au locataire l'avis de taxe foncière comme justificatif.
Pour une présentation complète des charges récupérables, consultez notre article sur les charges locatives récupérables.
4. Taxe foncière et revenus fonciers (location nue)
Pour un propriétaire qui loue un bien nu (non meublé) et qui déclare ses revenus fonciers, la déductibilité de la taxe foncière dépend du régime choisi :
Micro-foncier
- Abattement forfaitaire de 30 %
- Aucune déduction séparée possible
- La taxe foncière est censée être couverte par l'abattement
- Accessible si revenus fonciers < 15 000 €/an
Régime réel ✓
- Taxe foncière déductible (hors TEOM)
- À déclarer dans les charges de la déclaration 2044
- Permet de créer ou d'augmenter un déficit foncier
- Plus avantageux si charges réelles > 30 % des loyers
Pour comprendre tous les mécanismes fiscaux de la location nue, consultez notre guide complet sur les revenus fonciers et la location nue.
5. Taxe foncière et LMNP (location meublée)
Pour un propriétaire en LMNP (loueur meublé non professionnel), la déductibilité de la taxe foncière suit la même logique :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Aucune déduction séparée de la taxe foncière.
- LMNP régime réel :la taxe foncière est déductible en tant que charge d'exploitation (à inscrire dans le bilan comptable). Elle contribue à réduire le résultat BIC imposable, voire à créer un déficit reportable.
En LMNP réel, la taxe foncière s'ajoute aux autres charges déductibles (amortissements, intérêts d'emprunt, assurances...) et peut représenter un avantage fiscal significatif. Notre guide LMNP 2026 détaille tous ces mécanismes.
6. Tableau comparatif par régime fiscal
| Régime fiscal | Taxe foncière déductible | TEOM récupérable sur locataire | Déclaration |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Non (abattement 30 % forfaitaire) | Oui (charge récupérable) | 2042 (case 4BE) |
| Régime réel foncier | Oui (charge déductible) | Oui (charge récupérable) | Formulaire 2044 |
| Micro-BIC (LMNP) | Non (abattement 50 % forfaitaire) | Oui (charge récupérable) | 2042 (BIC) |
| LMNP régime réel | Oui (charge déductible) | Oui (charge récupérable) | 2031 + bilan |
7. Vacance locative et dégrèvement de taxe foncière
Si votre bien est vacant (non loué) pendant une partie de l'année de façon involontaire, vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière auprès du service des impôts des particuliers.
Conditions pour obtenir ce dégrèvement :
- La vacance est indépendante de votre volonté(départ du locataire difficile à anticiper, travaux de réparation obligatoires, recherche active d'un nouveau locataire)
- La vacance dure au moins 3 mois consécutifs
- La demande est déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivante
Le dégrèvement est accordé au prorata de la durée de vacance sur l'année civile.
Pour limiter ce risque de vacance et d'impayés en amont, de nombreux bailleurs souscrivent une assurance loyers impayés (GLI) — dont la prime est elle-même déductible des revenus fonciers en régime réel.
8. La taxe foncière a-t-elle augmenté ?
Oui. La taxe foncière a connu des hausses importantes ces dernières années, sous l'effet de deux facteurs cumulés :
- Revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales :appliquée chaque 1er janvier en fonction de l'inflation (+ 7,1 % en 2023, + 3,9 % en 2024, + 1,9 % en 2025).
- Hausses des taux communaux :certaines grandes villes ont fortement augmenté leurs taux (Paris : + 52 % en 2023, Grenoble, Lyon, Montpellier...) pour compenser la suppression de la taxe d'habitation.
Pour les bailleurs au régime réel, cette hausse est en partie absorbée par la déductibilité fiscale de la taxe foncière, qui réduit l'impôt sur les revenus locatifs.
Sur le plan administratif, conservez les avis de taxe foncière de chaque année : ils complètent les quittances de loyer dans votre dossier comptable et vous permettent de justifier les charges déduites en cas de contrôle.
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9. Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, en régime réel d'imposition (revenus fonciers). La taxe foncière est une charge déductible, à l'exclusion de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) qui peut être récupérée sur le locataire. En micro-foncier, vous ne déduisez pas les charges réelles : l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir la taxe foncière et toutes les autres charges.
Peut-on déduire la taxe foncière en LMNP ?
En LMNP au régime réel (déclaration 2031), la taxe foncière est une charge déductible du résultat imposable. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % est censé couvrir toutes les charges, y compris la taxe foncière — aucune déduction séparée n'est possible.
La TEOM peut-elle être récupérée sur le locataire ?
Oui, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) figurant sur l'avis de taxe foncière est récupérable sur le locataire. Elle fait partie des charges locatives récupérables listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le bailleur peut la refacturer au locataire au prorata de son occupation.
Que se passe-t-il si le logement est vacant une partie de l'année ?
La taxe foncière est due pour toute l'année civile par le propriétaire au 1er janvier. Si le logement est vacant une partie de l'année, le bailleur peut demander un dégrèvement de taxe foncière à l'administration fiscale si la vacance est involontaire et dure plus de 3 mois consécutifs. Ce dégrèvement est accordé au prorata de la période de vacance.
Le propriétaire est-il toujours redevable de la taxe foncière ?
Oui, la taxe foncière est toujours à la charge du propriétaire (nu-propriétaire ou usufruitier), qu'il habite le bien ou qu'il le loue. Aucune clause du bail ne peut légalement transférer la taxe foncière (hors TEOM) au locataire. Une telle clause serait nulle.
Comment calculer la taxe foncière à payer pour un bien loué ?
La taxe foncière est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département). La base de calcul est fixée par l'administration fiscale (révision annuelle). Le montant figure sur l'avis d'imposition foncière envoyé chaque automne. Il n'est pas directement lié au loyer perçu.
La taxe foncière a-t-elle augmenté pour les bailleurs en 2025-2026 ?
Oui, la taxe foncière a subi des hausses significatives ces dernières années. La valeur locative cadastrale est revalorisée chaque année en fonction de l'inflation (+ 3,9 % en 2024, + 1,9 % en 2025). Certaines communes ont aussi voté des hausses de taux communaux. Pour les bailleurs en régime réel, cette hausse est déductible et donc partiellement compensée fiscalement.
Peut-on contester le montant de la taxe foncière ?
Oui. Si le montant de la taxe foncière semble erroné (surface mal évaluée, bien vacant, travaux réduisant la valeur locative), le propriétaire peut déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers dans les délais légaux (31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement). Une révision de la valeur locative cadastrale est possible en cas de changement de consistance du bien.